Досрочное расторжение договора аренды жилого помещения
Содержание статьи:
Расторжение договора аренды жилого помещения может происходить по обоюдному согласию сторон или по инициативе одного их участников юридической сделки. Причин действия может быть несколько, но в любом случае необходимо придерживаться существующих правил. Соблюдая правовые нормативы, можно рассчитывать на законность расторжения соглашения и избежать возможных рисков в дальнейшем. Напомним, что при отсутствии веских оснований и неграмотном проведении процесса, могут последовать штрафные санкции и иные административные взыскания.
Основные положения по аренде
Информация о регламенте заключения арендного соглашения и последующем исполнении отражена в гл.34 ГК РФ. Проводить любые юридические действия, в том числе расторжение (досрочное или плановое прекращение) следует строго соблюдая статьи закона. Прежде чем вступить в правовые взаимоотношения с посторонними лицами, следует кратко ознакомиться с существующими правилами.
В ситуации, когда аренда прекращается по желанию одной из сторон (арендодателя или арендатора), потребуется направить письменное уведомление в адрес второго участника сделки. Если своевременно не уведомить, то вторая сторона сможет доказать в суде неправомочность действий, не указанных в договоре. Как правило, в арендном соглашении записываются возможные условия досрочного расторжения по желанию одной из сторон. Могу возникнуть непредвиденные обстоятельства, когда арендатором найден иной вариант проживания или арендодателю требуется срочно освободить квартиру от временных жильцов.
Кроме телефонного разговора, рекомендуется выслать в адрес второй стороны письмо с уведомлением. Сохраняя квитанцию с подписью получателя, всегда можно воспользоваться этим фактом для защиты своих интересов. Если реакции не последовало, то потребуется написать аналогичное письмо, в котором сообщить, что арендные отношения с данной даты расторгнуты. Отсутствие ответа и устранение от решения проблемы являются основанием для остановки действия договора с одной стороны.
Расторжение договора по согласию сторон
Досрочное и плановое расторжение договора происходит согласно ст. 452 ГК РФ. В законе установлено, когда арендный договор прекращает свое действие и теряет юридическую значимость. Подписывая соглашение о расторжении арендных взаимоотношений, стороны объявляют завершение аренды. Соглашение автоматически считается завершенным, если прошло время действия, указанное в основном договоре. Иногда датой окончания аренды принимается дата, установленная в ходе судебного процесса.
Взаимное соглашение об изменении условий аренды или прекращении сотрудничества сторон должно быть оформлено в таком же виде, что и основной договор. Если стороны не могут решить вопрос в досудебном порядке, то любая сторона имеет право подать исковое заявление в суд и получить решение о расторжении договора. После вступления постановления в законную силу, потребуется освободить занимаемое помещение добровольно или в принудительном порядке через службу судебных приставов. Следует учесть, что проигравшая спор сторона обязана возместить судебные издержки и моральный ущерб противной стороне.
Подать иск можно через 30 дней после отправки уведомления о расторжении договора. Отсутствие ответа является поводом для обращения в судебную инстанцию. Для правосудия крайне важно, чтобы граждане постарались решить конфликтную ситуацию мирным путем, в досудебном режиме.
Досрочное прекращение действия
Все законные причины расторжения аренды отражены в гл. 34 ГК РФ. Если ситуация не подходит под перечисленные основания, то законно прервать аренду досрочно не представляется возможным действием. Другими словами, просто одного желания выселить арендаторов или съехать до окончания сроков аренды не получится. Применяя незаконные методы и нарушая арендный договор, можно получить административное наказание в виде значительного штрафа.
По существующим правилам, если арендное соглашение регистрировалось в Росреестре, то расторжение или изменение принятых условий также потребует обращения в регистрирующий орган. При отсутствии регистрации и наличия арендного свидетельства, расторжение не потребует обращения в Росреестр. Именно в сложных и спорных ситуациях документы с государственной регистрацией помогут отстоять свои права в конфликтных ситуациях.
Судебный процесс по арендным спорам
При существенных нарушениях арендного договора одна из сторон имеет право обратиться в суд. Потребуется аргументация позиции заявителя, приложение к иску документов, поясняющих нарушение интересов стороны арендного соглашения. При доказанных нарушениях суд имеет право не только расторгнуть договор, но также обязать виновную сторону выплатить компенсацию второму участнику юридической сделки.
По закону, существенными нарушениями считаются уклонение от исполнения договора, приведшие к значительному материальному и моральному ущербу. Если в арендном договоре установлена возможность односторонней корректировки некоторых пунктов, то это не является основанием для злоупотреблений своим положением.
Особые случаи
В некоторых случаях, при аренде нежилых помещений, арендатор вкладывает значительные средства в оформление помещения. В данном случае, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя может нанести значительные убытки арендатору, если он является предпринимателем.
В основном договоре стороны должны отразить условия досрочного прекращения действия аренды. Чем подробнее и тщательней будет прописан данный пункт, тем легче будет избежать спорных ситуаций. Указание того, в каких ситуациях возможно одностороннее расторжение соглашения, станет гарантией законности операций в арендных взаимоотношениях.
Вступая в арендные взаимоотношения, особенно учтенные в Росреестре, собственник помещения получает ограничения своих прав. Добровольно подписывая арендный договор, владелец недвижимости должен понимать, что арендная плата и добросовестное отношение к его имуществу дает определенные права арендатору.
- подселение без ведома собственника третьих лиц;
- отсутствие арендных платежей за два срока, то есть после пропуска за два месяца владелец имеет право выселить квартирантов;
- отсутствие ремонта, сроки которого указаны в арендном соглашении.
Если в соглашении сторон прописаны дополнительные требования сторон, то их невыполнение предоставляет возможность досрочного прекращения взаимодействия. В свою очередь арендатор имеет право обратиться в суд, если оплаченное жилье не соответствует заявленным показателям, арендодатель не выполняет обещанный ремонт или квартира становится непригодной для проживания.
В своей стороны арендатор имеет право потребовать расторжение договора, если владелец жилплощади скрыл существенные недостатки, не выполнил обещанный и зафиксированный в договоре ремонт помещения. Неправомочное требование повышения оплаты дает возможность квартирантам обоснованно расторгнуть соглашение и потребовать компенсацию через суд.
Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды жилого помещения
Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды жилого помещения