Как правильно составить договор аренды квартиры

Аренда недвижимости является довольно востребованной юридической сделкой по жилплощади. Участники соглашения должны четко представлять возможные риски для обеих сторон. Если арендный договор составлен грамотно и подробно, то можно не беспокоиться за последствия возможных конфликтов. Как составить договор аренды квартиры, будет интересно узнать арендаторам и арендодателям перед подписанием документа.

Основные правила составления договора

Арендный договор может быть составлен в свободной форме. Чем подробней будут внесены сведения о предмете договора и участниках сделки, тем меньше споров возникнет при проживании. Данные, внесенные в договор, должны давать исключительное толкование, быть исчерпывающими и юридически правильными. При отступлении от правил заполнения соглашение может быть признано недействительным актом. Например, если паспорт одного из участников просрочен или почтовый адрес указан с ошибками.

Введение должно содержать указание на юридический статус сделки, название процедуры «арендный договор» и иные исключительные описания сделки. Затем описывается предмет соглашения, личные данные участников и перечисляются пункты сделки. Обязательны приложения к договору, такие как опись и акт передачи имущества. Если договор имеет длительный характер, более года, то потребуется регистрация аренды в Росреестре. По правилам, максимальный срок арендных отношений распространяется на 5 лет.

Договор не требует обязательного нотариального заверения, но допускается при желании сторон. Например, арендодатель уезжает из населенного пункта и решает застраховаться от возможных неприятностей. Нотариус проверит все пункты договора и обратит внимание сторон на несоответствие законам, сомнительные места. Независимая оценка поможет участникам еще раз проверить соглашение перед тем, как поставить свою подпись.

Предмет аренды

В первую очередь описывается квартира или иной объект недвижимости, сдаваемый в аренду.

В основные сведения входят:

• данные из кадастрового паспорта;
• личные данные участников.

Этот пункт становится основным, но не содержит подробностей и расшифровок. Весь последующий текст должен объяснить основное положение и дать подробную трактовку соглашения.

Условия аренды

Наиболее содержательный параграф соглашения, где указывается почтовый адрес и описание квартиры. Указывается дата заселения, условия проживания и срок окончания аренды. Данный пункт содержит точное указание на стоимость аренды и уплату коммунальных платежей. Следует перечислить ситуации, при которых происходит досрочное расторжение договора.

Права и обязанности сторон

Составление договора аренды квартиры невозможно без описания данного пункта. К основным обязанностям арендатора следует отнести соблюдение порядка и отсутствие претензий со стороны соседей, своевременную оплату проживания. Квартира должна использоваться по прямому назначению, проживать позволяется только тем гражданам, которые перечислены в договоре. Нахождение в квартире новых членов семьи арендатора требует обязательного согласования с владельцем.

В свою очередь квартирант имеет право получить квартиру в том состоянии и набором мебели, бытовой техники, о которой сообщил владелец. Собственник может один раз в месяц проверять сохранность вверенного имущества. Вопросы текущего и капитального ремонта обязательно отражаются в данном пункте.

Ответственность участников

Указывается определенное наказание за несоблюдение условий аренды. Приведенные сведения будут главным основанием для разрешения судебных споров. Участники должны сознавать всю ответственность своей подписи. Например, здесь можно указать штрафы и пени при задержке оплаты, при досрочном и необоснованном расторжении договора, нанесении ущерба личному имуществу и зафиксировать иные моменты.

Судебные споры являются длительной и серьезной процедурой, на которую рекомендуется идти в крайних случаях. В арендном договоре можно прописать иные способы урегулирования конфликта, принятие досудебных решений. Отдельно указывается возможность расторжения аренды по обоюдному согласию вне установленных сроков.

Важное значение имеет ситуация, когда квартирант задерживает платеж дольше установленных сроков. В стандартной форме договора указывается срок 2 месяца задолженности. Затем владелец может выселить арендаторов досрочно, взяв себе в погашение убытков страховые взносы, полученные от квартиранта при оформлении договора.

Договором может предусматриваться возможность косметического или капитального ремонта, улучшения состояния квартиры, ее оборудования. Такое условие проживания является обменом услугами и требует более тщательного оформления.

Намного удобнее составить стандартный арендный договор и отдельное соглашение по ремонтным работам. В этом случае возможные претензии легче разрешить, поскольку для каждой услуги будет обозначена стоимость.

Непредвиденные ситуации

При составлении договора аренды квартиры учитывается возможность возникновения форс-мажорных ситуаций и разрыва взаимоотношений по причине события непреодолимой силы. По существующим правилам, сторона должна предупредить второго участника соглашения минимум за 10 дней до освобождения квартиры. Например, собственнику пришлось в срочном порядке продать свою квартиру или квартирантам уехать по иному адресу, сменив экстренно место жительства. Возможность появления подобных ситуаций и порядок действий должны отражаться документально.

Оплата проживания

Арендная плата берется перед заездом на месяц вперед, кроме того, может потребоваться страховая сумма за последний месяц проживания. Коммунальные платежи могут оплачиваться квартирантом или арендодателем по договоренности. Иногда по условиям договора платежи сразу объединяются в единую сумму и ежемесячный перерасчет не производится. Если коммунальные затраты оплачивает жилец, то при заказе необходимо зафиксировать показания счетчиков, занести данные в акт приемки квартиры.

Страховой депозит заносится в договор и тут же даются пояснения по его применению. Средства возвращаются владельцу при освобождении квартиры, если у собственника не появилось претензий по сохранности своего имущества. Спорные моменты должны быть перечислены в договоре и указаны пути их разрешения. При подборе вариантов через агентство потребуется дополнительно оплатить услуги специалистов. Поиск арендного помещения является затратным по средствам и времени мероприятием. Привлечение агента может помочь в составлении грамотного договора и предусмотреть сомнительные моменты.

Сроки соглашения

Аренда может быть осуществлена на короткий срок до года, длительный до 5 лет или суточной/почасовой оплатой. В любом случае понадобиться особый договор, поскольку от длительности зависит требование по временной регистрации и оформлении документа в Росреестре. Каждый их выбранных вариантов предусматривает подачу декларации в налоговую инспекцию по полученным доходам. Именно собственнику следует внимательно относиться к подписанию документов по аренде и понимать ответственность за полученный доход.

Дополнительные положения

Собственник и квартирант могут предусмотреть особые моменты по проживанию, которые возникают при проживании в квартире. Например, прописать возможность краткосрочного проживания родственников арендатора или содержание домашних животных. Чем подробнее будут указаны особые моменты проживания, тем меньше возникнет споров и разногласий. Квартирант может внести свои предпочтения по посещениям владельца, способам передачи средств.

Необходимость приложений

К основному договору могут прилагаться дополнительные приложения. Как грамотно составить договор аренды квартиры, если проживание длительное и потребует внесения корректировок. Все приложения должны указывать, к какому договору они относятся и исключать двоякое толкование. Дополнительные соглашения позволяют внести новые пункты, не разрывая основной договор. Без главного арендного договора приложения не имеют силы. Дополнения не ограничены в количестве, стороны имеют право составлять и подписывать любое количество дополнений.

Если речь идет о заселении трудовых мигрантов, то арендодателю рекомендуется составить списки жильцов, кроме непосредственно арендатора. Такая предосторожность поможет контролировать проживающих граждан и их количество. Список жильцов составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны и заверяются подписями участников сделки. Здесь же можно написать штрафные санкции за возможные нарушения договора и правил общежития.

Акт приема-передачи

Документ составляется арендодателем и подписывается арендатором после тщательной сверки мебели, бытовых приборов и оборудования в квартире. Такое же действие по инвентаризации помещения проводится при освобождении жилплощади. Бытовая техника должна переписываться с определенными характеристиками, например, указанием порядкового номера или присутствием паспорта на изделия.

Опись имущества требуется составить в качестве приложения к акту передачи. Нельзя забывать, что эти документальные свидетельства требуются при возникновении споров, например, по сохранности и наличию вещей и оборудования в квартире. Показания счетчиков снимаются перед передачей ключей и сведения заносятся в приложение, данные подписываются сторонами.

После того, как участники разберутся, как грамотно составить договор аренды квартиры, можно приступать к написанию текста. Собственник должен внести сведения из кадастрового паспорта квартиры.

Обязательно указать почтовый адрес, метраж, этаж и количество комнат. Переданные авансом средства за проживание в первый и последний месяц, а также в качестве страховки выдаются владельцу жилплощади через расписку, которую хранят все время проживания.

Причины досрочного расторжения договора

Если одна из сторон желает досрочно расторгнуть отношения, то потребуется письменное уведомление за три месяца. Получатель должен поставить свою подпись, в противном случае может возникнуть спор по возврату страховой суммы. Стороны могут прийти к обоюдному согласию и назначить дату досрочного освобождения квартиры. Арендатор передает собственнику ключи после приема мебели и оборудования в помещении.

Собственник возвращает страховую сумму и производит проверку коммунальных платежей по показаниям счетчиков. Если же квартиранты выселяются принудительно, то они предупреждаются до начала следующего месяца. Например, поступают жалобы соседей, граждане нарушают режим проживания и наносят урон имуществу. Арендодатель должен иметь фактические основания для выселения, иначе квартиранты могут обратиться за защитой правосудия.

Жильцы при явной несправедливости обвинений могут заявить о неуплате налогов своим арендодателем. Кроме того, отсутствие временной регистрации при проживании в квартире более 90 дней также является нарушением паспортного режима. Административный штраф получит владелец квартиры, придется уплатить налог за полученную прибыль. Этих неприятных моментов можно избежать, если быть взаимно вежливыми и ответственно относиться к составлению и подписанию арендных документов.

Нельзя сдавать и снимать жилплощадь без договоров, такая беспечность вредит обеим сторонам взаимоотношений. Если у вас возникают сомнения, то рекомендуется получить юридическую консультацию, только затем ставить свою подпись под договором.

Не стоит стесняться проверять паспорта и документы участников сделки, лучше всего получить копии личных документов. И обязательно следует брать расписки при передаче наличных средств, чтобы не могло возникнуть споров по срокам и наличию оплаты.

Образцы договора аренды и акта приема-передачи (формы, бланки)

• Скачать шаблон договора аренды и акта приема-передачи на 3 года, подлежащий государственной регистрации
• Скачать образец заполнения договора аренды и акта приема-передачи на 3 года, подлежащий государственной регистрации
• Скачать шаблон договора аренды и акта приема-передачи до 1 года, не подлежащий государственной регистрации
• Скачать образец заполнения договора аренды и акта приема-передачи до 1 года, не подлежащий государственной регистрации
• Образец договора посуточной аренды жилого помещения

Как правильно заполнять договор аренды жилого помещения?