Перепланировка жилого помещения
Содержание статьи:
Перепланировкой называют изменение параметров жилплощади. Если собственника не устраивает архитектурное решение его владений, то в некоторых случаях он имеет возможность изменить его. Если речь идет о многоквартирном доме, где задействованы интересы других жильцов, то изменить внутренние контуры своей квартиры гораздо сложней. Приступая к решению вопроса, необходимо ознакомиться с существующими правовыми нормами, чтобы не нанести своим интересам ощутимого ущерба.
Основные правовые положения
Существуют схожие определения, описывающие перепланировку и переустройство. В принципе, вопрос в обоих случаях идет о внутренних изменениях в помещении, но существуют нюансы. Как разобраться в вопросе и что означают совершенно разные действия? Например, присоединение лоджии к внутренним помещениям, переустройство совмещенного санузла в раздельный и наоборот, соединение кухни и гостиной. Собственник может захотеть произвести другие реорганизации, но не все они допускаются законом.
Перепланировка предполагает наиболее серьезные изменения, связанные с конструкцией здания. Согласно ст.4 ЖК РФ, подобные изменения требуют обязательного отображения в технических документах на объект недвижимости. Внесение новых конструктивных решений не может производиться спонтанно, без согласования с административными органами. Если перепланировка не узаконена, то при продаже или производстве других сделок, возникнут серьезные проблемы.
Переустройство не влияет на конфигурацию объекта, это более легкий вариант изменений. Здесь не требуется выработка и утверждение проекта в государственных надзорных органах, первоначальный вид, внесенный в технический паспорт, не меняется. К переустройству можно отнести очень много действий владельца. Например, перенос кухонной плиты, изменение системы отопления, установка нового оборудования, косметический ремонт помещения, застекление балкона.
Отличия между перепланировкой и реконструкцией очевидны:
- только в первом случае требуется разрешение властей;
- сложность действий, особенно в плане оформления разрешительной документации при перепланировке;
- перепланировка связана с финансовыми и временными затратами, не всегда возможна.
Процесс преобразования квартиры может быть различным по объему, от этого зависит сложность получения разрешения. Но без разрешения в последствии может быть принято судебное решение о восстановлении в первоначальном виде и выписан значительный штраф.
Законный путь перепланировки
Собственник квартиры может выполнить перепланировку на определенных условиях. Наниматель социальной квартиры также имеет подобные права, но только с разрешения собственника, а именно муниципалитета. Живя в не приватизированной квартире, изменить квартиру допускается гораздо реже, сделать это сложнее.
Для утверждения проекта перепланировки следует обращаться в БТИ. В течение установленного срока заявление и приложенный план будет рассмотрен архитектурным отделом, владелец квартиры получит решение. Если работы разрешат, то можно приступать к конструктивным изменениям. При запрете, он должен быть обоснован ссылками на законодательные акты. Если заявитель не согласен с выводами администрации, то он может решить вопрос в судебном порядке.
Для обращения за разрешением в суд нужно иметь аргументы и доказательства правоты своей позиции. Но в любом случае, приступать к перепланировке незаконно не рекомендуется. Поскольку последующее внесение изменений в документы будет сопряжено также с судебным рассмотрением, то лучше сделать это до ремонта. Имея на руках разрешение, не придется платить значительный административный штраф и все равно проходить процедуру согласования.
В законодательной базе содержится много указаний на правила и юридические аспекты перепланировок, например:
- упомянутая ст.4 ЖК полностью посвящена регламенту переустройства. Владельцу квартиры обязательно следует подробно ознакомиться с информацией, чтобы понять свои перспективы;
- ст.7.21 КоАП устанавливает размер штрафов за незаконные действия в данном случае;
- нормативы СНиП и санитарные правила, устанавливающие возможность работ;
- региональные установки, действующие по месту жительства.
Следует учесть, что каждый конкретный случай имеет определенные особенности. Поэтому запрет администрации должен быть веско обоснован. Например, в большинстве случаев заявитель получает отказ, если речь идет об изменении несущих конструкций.
Официальное оформление реконструкции квартиры
Официальное подтверждение перепланировки может получить собственник, наниматель социального жилья с разрешения жилищного отдела. Если квартира в ипотеке, то реконструкцию можно производить, но потребуется разрешение банка. Только после согласования с юридическим владельцем можно приступать непосредственно к обращению в муниципалитет. Если собственников квартиры несколько, то потребуется получить нотариально заверенное согласие остальных владельцев.
Серьезные преобразования при перепланировке связаны с переносом стен, изменением дверных и оконных проемов, других серьезных реконструкций. Может быть изменено количество комнат, увеличено или уменьшено, лоджия внесена во внутренний контур квартиры, переоборудован чердак или подвал на прилегающей площади, устройство отдельного входа в квартиру.
В первую очередь речь идет о безопасности для жителей дома и возможных техногенных аварий при новом виде строения. Если владелец получил отказ в перепланировке, но выполнил ее незаконно и произошла аварийная ситуация в доме, то ему грозит уголовное наказание. Если будет доказана связь между незаконной перепланировкой и разрушениями, гибелью жильцов, то виновному грозит реальный срок заключения.
Полученное разрешение администрации позволяет приступить к капитальному ремонту. После завершения работ необходимо получить новый технический паспорт на квартиру. Составляется акт по завершении работ, согласно которому вносятся изменения при обращении в БТИ. Только после внесения корректировок в регистрационные документы можно считать процесс завершенным.
При покупке недвижимости следует внимательно отнестись к имеющимся отступлениям от стандартной планировки. Например, если гостиная и кухня соединены, то однозначно продавцом должны быть внесены изменения в технический паспорт объекта. Если квартиру приобрести без отраженных в документах изменениях, потребуется нести полную ответственность за последствия.
Некоторые виды переустройства не требуют прохождения всего комплекса утверждения, но необходимо обратиться в ответственную компанию. Например, если переносится газовая колонка или кухонная плита, то необходимо обратиться с заявлением к поставщику газа за разрешением.
Самостоятельно такое переустройство производить запрещено, это может сделать только специалист при существующих возможностях. Все процедуры по получению разрешений платные, но это гораздо дешевле, чем отвечать за возможную аварию или платить административные штрафы.