Как составить договор и зарегистрировать куплю-продажу?
Содержание статьи:
Сделки по недвижимости представляют собой важный момент в жизни каждого гражданина. Речь идет о значительных суммах, поэтому крайне важно провести процедуру аккуратно и без сомнительных моментов. Являясь собственником, владелец может продать, завещать, дарить или сдавать имущество в аренду.
Наиболее часто участники юридического действия совершают процедуру купли-продажи недвижимости. Операция проводится по определенным правилам, которыми не рекомендуется пренебрегать.
Регистрация подписанного договора
Составить документ, согласовать и подписать его можно без участия нотариуса. При этом купчая является основанием для регистрации в Росреестре перехода права собственности от одного владельца к другому. Без внесения новых сведений о владельце и технических данных объекта в ЕГРН, человек не будет считаться собственником никогда. Поэтому участники сделки самостоятельно решают, стоит ли оплачивать услуги нотариата или сразу прийти в Росреестр для внесения корректировок.
Имея на руках договор купли-продажи, но не свидетельства о праве собственности, нельзя совершать никаких операций с объектом недвижимости. В случае конфликта или иного судебного спора права человека, купившего имущество, но не зарегистрировавшего объект на свое имя, считаются ничтожными.
Купчая на недвижимость различного вида
Статус владения непременно указывается в купчей. В настоящий период сделки по нежилой недвижимости широко распространены, имеют свои отличительные правила. В договоре кроме назначения, должны быть указаны подробные технические характеристики. К ним относится план, площадь, почтовый адрес и иные имеющиеся регистрационные обозначения.
Жилые помещения должны быть предназначены для постоянного, всесезонного проживания. Ведение предпринимательской и промышленной деятельности в них запрещено. Нежилые помещения, даже оборудованные для нахождения людей, не могут признаваться пригодными для постоянной жизни.
Таким образом:
- налогообложение на нежилые объекты гораздо выше и вычисляется по особой схеме;
- коммерческие направления деятельности могут осуществляться только в недвижимости, имеющей ранг нежилой.
Приобретение дома и земельного участка
Договор купли-продажи квартиры и домовладения разнятся между собой. Дом располагается на земельном наделе, который в свою очередь также должен иметь документы на право собственности. Переход производится одновременно для участка, домовладения и надворных построек. Случаи, когда земля и строение имеют различных собственников, встречаются на практике редко. Чаще всего проблемные ситуации бывают, когда дом построен без получения разрешения на землю. Подобный вариант особенно тяжело бывает приватизировать и легализовать, если владелец умер и встает вопрос о наследовании.
Спорные вопросы, отсутствие устанавливающих документов на землю или наличие обременений усложняют оформление. Обращение в Росреестр будет иметь положительное решение, если наличествует полный пакет документов на объект недвижимости. В противном случае, только суд может принять решение о возможности получения свидетельства о праве собственности на землю и строение.
Приобретая или продавая надел, следует понимать, что постройки, привязанные к земле, отходят новому владельцу вместе с ней. Речь идет о подсобных, не пригодных для проживания объектах. Земля, находящаяся под домом, автоматически включается в собственность нового владельца.
Указание стоимости объекта сделки
Составляя купчую, участники сделки могут указать общую цену проекта или стоимость одного квадратного метра. В общую стоимость входит расчет земли под домом, которая является неотъемлемой частью домостроительства.
Довольно часто у объекта недвижимости есть другие собственники. Если продается выделенная доля одного из владельцев, то другие граждане остаются в своих правах. Им в первую очередь, еще до продажи, должно быть сделано официальное предложение о покупке выставляемой на торги доли. Получив официальный отказ от других долевых владельцев, продавец имеет право предлагать свое имущество третьим лицам.
К примеру:
- если предприниматель или гражданин приобретает многоквартирный дом для коммерческой деятельности, то выселить проживающих в нем граждан он не имеет права. Должна быть задействована программа расселения, удовлетворяющая обе стороны;
- при наличии собственников в продаваемом жилье должно быть получено согласие на проведение сделки. Например, если квартира приобретена в законном браке, то продать ее можно при наличии нотариально заверенного согласия второй половины на продажу недвижимости.
Поскольку речь идет о серьезной сделке по недвижимости, необходимо проверить жилплощадь по всем возможным каналам. Сейчас гражданам предоставляется возможность получить выписку из ЕГРН, обратившись в Росреестр. Потребуется предоставить паспорт и квитанцию об оплате услуги. В результате можно узнать важную информацию о квартире или доме: ФИО собственника, технические характеристики, почтовый адрес квартиры.
В настоящее время крайне важно знать наличие обременений, залога и прочих кредитных обязательств. Выписка является государственной гарантией чистоты квартиры, поэтому покупателю рекомендуется перед подписанием взять такой документ.
Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах, по одному выдается участникам, третий предоставляется в регистрирующий орган.
Процедура государственной регистрации
Необходимость государственной регистрации и учета объектов недвижимости устанавливается ст.551 ГК РФ. Согласно ФЗ-№122 о правилах проведения сделок и регистрации права собственности, участники имеют право воспользоваться стандартным бланком договора купли-продажи или составить свой вариант, удовлетворяющий обе стороны. Документ можно узаконить у нотариуса или не делать этого, подписать купчую и передать деньги также можно при свидетелях. Вариант выбирают сами граждане, чтобы предотвратить возможные недоразумения, рекомендуется зафиксировать купчую в нотариате.
Посетить Росреестр должны обе стороны и предоставить:
- заявление о согласии передачи права собственности. Заявление может быть подписано доверенным лицом при наличии подтверждающего права документа;
- если участником процедуры является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то от его имени выступают опекуны и попечители. Этим гражданам доверенность не нужна, потребуется разрешение органов опеки и попечительства;
- необходимость уплаты государственного сбора обязательна, но отлична для разных категорий граждан. Физические лица оплачивают 2 тыс. рублей, юридическим придется погасить госпошлину в размере 22 тыс. рублей;
- продавец предоставляет свидетельство о праве на собственность или иной устанавливающий его полномочия документ;
- техническая документация на недвижимость, бывает разной в зависимости от объекта;
- справка о составе семьи, указывающая о всех зарегистрированных лицах.
Проверка пакета документов и выдача свидетельства о праве собственности нового владельца осуществляется в срок 30 дней.
Образцы договоров купли-продажи (формы, бланки)
Скачать образец договора купли-продажи квартиры
Скачать образец передаточного акта к договору купли-продажи квартиры
Скачать образец договора купли-продажи жилого дома
Скачать образец передаточного акта к договору купли-продажи жилого домаСкачать образец договора купли-продажи земельного участка
Скачать образец передаточного акта к договору купли-продажи земельного участкаСкачать образец договора купли-продажи нежилого здания
Скачать образец передаточного акта к договору купли-продажи нежилого зданияСкачать образец договора о задатке между физическими лицами
Скачать образец соглашения о задатке
Скачать образец расписки в получении денежных средств
