Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке

Ипотечная квартира находится в залоге у банка до полного погашения обязательств по кредиту. Юридические сделки, которые планирует совершить собственник капитальной недвижимости, должны получить первоначальное одобрение у держателя залога. Без официального разрешения банка сделка будет признана недействительной и не пройдет регистрацию в Росреестре. Поскольку длительность ипотечных договоров бывает длительной по срокам, то может потребоваться продажа, дарение или наследование данного имущества.

Основные положения по дарению

Согласно действующему законодательству, реализовать залоговое имущество можно с согласия залогодержателя. Другими словами, дарственную на квартиру в ипотеке можно оформить, при этом возникнут некоторые вопросы к участникам сделки: дарителю и одариваемому. Дарение считается безвозмездной сделкой, при которой квартира передается без оплаты со стороны нового собственника. Допускается дарение на условиях, не противоречащих правовым нормам, но финансовые расчеты между участниками сделки не допустимы.

Имущественные договора между заемщиком и кредитором регулируются на законодательном уровне. Стороны должны выполнять взятые на себя обязательства, соблюдать договоренности. Как правило, ситуация с передачей права собственности во время ипотеки прописывается в отдельном пункте договора. Если участники соглашения ставят свои подписи, то в дальнейшем должны руководствоваться кредитным договором.

Позиция кредитора

Банк имеет право отклонить сделку и потребовать досрочного закрытия ипотечных обязательств. Если заемщик планирует дарение, то ему лучше заранее проконсультироваться у сотрудников кредитного учреждения, можно ли ему оформить дарственную на квартиру в ипотеке. Такое положение прописывается в договоре при заключении ипотечного контракта, и при необходимости квартира меняет собственника.

Заемщику может потребоваться обратиться в банк с заявлением, где будут сформулированы причины и необходимость подписания дарственной. Это может быть преклонный возраст заемщика, серьезное заболевание, расторжение брака и дарение бывшими супругами общей квартиры взрослым детям. Потеря работы, получение инвалидности и необходимость переезда в другую страну — все аргументы должны иметь официальное подтверждение. Копии документов следует приложить к заявлению на имя руководства банка.

Заявление рассматривается в отведенные правилами сроки и заемщик получает официальный ответ. Если решение положительно, то последует переоформление кредитного соглашения с банком на имя нового заемщика. Вопрос заключается в том, что обязательства переходят вместе с недвижимостью новому ипотечному заемщику. То есть уже погашенные суммы не придется платить, все дальнейшие платежи потребуется выполнять уже одариваемому гражданину.

Поскольку банк предъявляется четкие требования к заемщику, то принимая в дар ипотечную квартиру, потребуется выполнить следующие требования:

• являться гражданином РФ, иметь регистрацию в районе юрисдикции банка;
• иметь официальное трудоустройство не менее полугода на последнем месте занятости, общий стаж не менее года;
• иметь доход, позволяющий платить по кредиту без задолженностей, с соблюдением установленных сроков.

Одариваемый гражданин должен иметь все необходимые сведения о приобретаемой по дарственной квартире. Согласие нового владельца необходимо, объект недвижимости может иметь задолженности по коммунальным платежам, иные обременения, но согласие передаст все обязательства новому собственнику и заемщику.

Каждую конкретную ситуацию банк рассматривает с точки зрения увеличения своих рисков. Например, дарение несовершеннолетнему или недееспособному лицу вряд ли будет одобрено кредитором. Исполнение договорных обязательств ложится на плечи нового владельца, с ним будет перезаключен ипотечный договор. Оптимальным новым заемщиком для банка станет гражданин не пенсионного возраста, имеющий стабильный заработок при постоянном трудоустройстве.

Разрешение спорных ситуаций

Дарение залогового имущества невозможно без согласия банка, такая сделка всегда будет признанна незаконной операцией. Документы на квартиру находятся у залогодержателя, поэтому предоставить их на перерегистрацию права можно только после полного исполнения ипотечных обязательств. Дарение считается совершенным, когда получена выписка из ЕГРН на нового владельца квартиры. Сделать это без согласия банка невозможно. Потребуется приложить к заявлению в Росреестр новый ипотечный договор на одариваемого.

Как правило, банк рекомендует полностью досрочно рассчитаться по обязательства, затем осуществлять дарение собственности. Не желая вникать в нюансы взаимоотношений дарителя и одариваемого, кредитор в первую очередь защищает свои интересы. Если даритель попытается обойти запреты и нарушить условия кредитного соглашения, то банк получает возможности пресечь несанкционированные действия обращением в судебные инстанции.

Банк имеет право:

• продать залоговое имущество при неисполнении обязательств, прописанных в договоре и нарушении заемщиком законодательных норм;
• наложить штрафные санкции за нарушение соглашения;
• подать иск с требованием прекратить ипотечное соглашение досрочно по причине неисполнения обязательств стороной заемщика.

Судебные споры между банком и ипотечным клиентом всегда чреваты прекращением договора и реализацией банком залогового имущества. Чтобы не увеличивать собственные риски, рекомендуется в случае дарения ипотечной квартиры заранее согласовывать свои действия с банком. При отказе в выдаче разрешения придется закрыть ипотеку, взяв новый кредит и затем уже собственное имущество передать новому владельцу. Если речь идет о внутрисемейной сделке, то родственники могут между собой достигнуть компромисса и не вмешивать банк в финансовые расчеты.

Последовательность шагов

Чтобы подарить ипотечное имущество, участникам потребуется выполнить следующие действия:

• заручиться официальным разрешением кредитора;
• собрать необходимые документы на квартиру;
• составить договор дарения, при желании его нотариально засвидетельствовать;
• подать пакет документов в Росреестр или МФЦ;
• получить выписку из ЕГРН на нового владельца;
• переоформить ипотечный договор с новыми данными.

В регистрации дарственной может быть отказано, если отсутствует бумага из банка, недостоверные или неточные сведения по квартире технического плана.

Следует учесть, что дарение между близкими родственниками не требует оплаты 13% налога. Чтобы подтвердить факт родства, иногда придется брать справку из органов ЗАГС. Поскольку в настоящее время ипотечное кредитование стало востребованной банковской услугой, кредиторами наработана определенная практика разрешения подобных ситуаций. Достаточно обратиться к залогодержателю, чтобы узнать, как оформить дарственную на квартиру в ипотеке, рекомендуется обратиться к независимым юристам для получения исчерпывающих рекомендаций в своем конкретном случае.

Cоставляем договор дарения квартиры