Кадастровая оценка недвижимости

Кадастровая цена объекта недвижимости является важной и часто применяемой на практике величиной. Значение данного показателя сложно переоценить, но сведения о кадастре и стоимости недвижимости имеют немногие собственники. Между тем, отсутствие сведений может принести материальный ущерб при юридических сделках с жилплощадью, земельными участками или прочими объектами.

Например, существует понятие инвентаризационной оценки, которая в несколько раз отличается от кадастровой цены. Есть и другие нюансы кадастра, которые влияют на стоимость и требуют внимательного отношения при юридических операциях с собственностью. Государственный кадастр недвижимости является важным учетным и исполнительным органом, который содержит основные сведения об объектах на всей территории страны.

Собственникам рекомендуется знать и своевременно получать сведения по кадастровой оценке и наличии записи в реестре о своем владении. Умение пользоваться сведениями и запрашивать необходимую информацию в ГКН всегда идут на пользу гражданам и организациям. Открытость и прозрачность государственного кадастра, то есть учета недвижимости, помогает значительно снизить риск мошенничества при юридических сделках.

Государственная организация кадастрового учета

Сотрудники государственного кадастра оценивают объекты недвижимости при занесении сведений о них в единую базу. Существует определенный свод правил, который используется при оценке площади на рынке недвижимости. Оценке подвергаются все объекты, занесенные в кадастровую базу, обновление сведений производится регулярно с учетом всех необходимых показателей.

Экспертная группа проводит оценку по федеральным стандартам, при необходимости включаются дополнительные критерии. Тщательный учет всех стоимостных показателей позволяет определить кадастровую стоимость площади наиболее точно и обоснованно. Специалисты службы кадастра и картографии отвечают за установленную оценку и могут профессионально обосновать установленную цену.

При определении цены площади используются разработанные на федеральном уровне методики. Кроме того, обязательно учитываются местные установки и региональные особенности. Существует на практике инвентаризационная оценка, отражающая расходы на возведение здания, в том числе исследуемой площади. Инвентаризация определяет минимальную стоимость, которая увеличивается в кадастровом выражении и гораздо ниже рыночной стоимости.

В настоящее время существует тенденция сближения кадастровой и рыночной оценки. Для этого применяются более тщательные методики и нормативы, учитываются ранее не применяемые расценки.

Поставить свое владение на кадастровый учет, получить паспорт и выписку из государственной базы учета требуется многим собственникам. Процедуру проходят по установленному регламенту, полученные документы становятся важным подтверждением владения недвижимостью.

Что учитывается при кадастровой оценке

Установленная профессиональными оценщиками стоимость площади всегда ниже рыночной, но порой незначительно. При вынесении окончательного ценового решения обязательно присутствуют следующие реквизиты:

• возраст постройки и проект здания, в том числе этажность;
• технические характеристики, такие как наличие лифта или изолированность комнат;
• престижность района расположения, наличие спроса на рынке;
• наличие и уровень инфраструктуры.

Рыночная цена выше, потому что учитывает произведенный ремонт, качество сантехники и бытовых приборов. Немаловажен вид из окна, наличие ремонта в подъезде, установка тамбурных дверей и многого другого. Поскольку рыночная стоимость квартиры часто бывает субъективной, то при юридических операциях применяют кадастровую стоимость. Выписка может потребоваться при судебных, наследственных спорах, оформлению ипотеки или иных сделках с недвижимостью.

Проведение кадастровых работ

Проведение оценки выполняется по установленным правилам, в стандартном случае применяются федеральные методики. Индивидуальный подход также применим, если объект обладает уникальными особенностями, непосредственно влияющими на стоимость недвижимости. Могут потребоваться уникальные методики, если недвижимость не попадает в стандартную массовую группу.

Обязательно учитывается рыночная цена площади, проводятся сравнительные исследования и определяется уникальная кадастровая цена для каждого объекта. Применяется затратный метод при установлении стоимости строящихся заданий и сооружений. Сравнительная методика осуществляется при учете рыночной стоимости подобного имущества. Если объект стандартный и есть массовые примеры по сделкам на рынке недвижимости, то эксперт учитывает ситуацию на рынке.

Доходный метод позволяет учесть арендную стоимость жилплощади, коммунальные услуги и другие финансовые особенности рассматриваемой недвижимости. Конкретные особенности и признаки объекта используются при недостаточности сравнения с рыночной ценой. Специальные формулы и схемы подсчетов подвергаются регулярным изменениям, как того требует обстановка на рынке недвижимости.

Работа независимых экспертов осуществляется без давления и контроля, поскольку оценочные организации имеют лицензии. Итоговым этапом при установлении кадастровой цены является контроль и утверждение выводов экспертов. Создается комиссия, в которую входят члены института экспертизы, и предложенные оценки утверждаются или отклоняются по объективным причинам.

После выполнения всех этапов оценки и проверки, данные поступают в Росреестр и кадастровую базу данных. Сведения единого государственного реестра недвижимости имеют федеральное значение и подтверждают наличие регистрации имущества.

Юридическую значимость приобретают все сведения и технические характеристики недвижимости. Данные поступают в открытый доступ, выписку из кадастра может получить каждый заинтересованный человек.

Оформление кадастрового паспорта

Документ государственного образца оформляется для каждой собственности, впервые вносимой в базу. Иногда требуется внести корректировки в связи с изменением технических характеристик недвижимости. Работа оценочных организаций и государственной комиссии по установлению кадастровой стоимости объекта в обязательном порядке отображается в паспорте. Эти важные требования широко востребованы при различных юридических действиях, например, при налоговых отчислениях или ипотечных расчетах, судебных спорах и наследовании.

По существующим правилам, жилые помещения проходят переоценку ежегодно, цена на нежилую собственность пересматривается раз в пять лет. Чтобы получить столь важные сведения, достаточно знать уникальный кадастровый номер площади. Номер присваивается навсегда, пока имущество существует в натуре. Идентификация не может быть изменена и является единой на всей территории страны.

Возможность изменения кадастровой стоимости

Поскольку по данным кадастра устанавливается ежегодный налог на недвижимость, то вопрос об изменении кадастровой стоимости волнует многих собственников. Конечно, при совершении переоценки возможны ошибки, связанные с человеческим фактором. Но чаще всего для повышения стоимости существуют объективные причины. Если собственник не согласен с подсчетом экспертов кадастровой организации, то существует возможность оспорить сумму.

Ошибка может быть связана с ошибками в основных технических характеристиках. Например, количество этажей, комнат и площади квартиры. Обратиться можно в комиссию по проверке установленной кадастровой стоимости. Пишется стандартное заявление с указанием причины обращения. На перерасчет сотрудникам отводится месяц, после чего заявитель получает аргументированный ответ.

Комиссия имеет право оставить оценку без изменений или установить новые цифры, вносимые в паспорт объекта. Если собственник остается несогласным с вынесенным решением, то он имеет право обратиться с исковым заявлением в суд.

Следует понимать, что для открытия судебной тяжбы истец должен обосновать свое мнение, иначе в принятии иска будет отказано. Рекомендуется предварительно проконсультироваться с юристом, чтобы понять свои перспективы.

Кадастровая оценка: кому и как считать?