Как обменять квартиру на другую

Чтобы понять, как разменять квартиру на квартиру, потребуется ознакомиться с основными положениями ЖК РФ и правовыми нормативами. Капитальная недвижимость, являющаяся собственностью, может объектом мены по желанию владельца. Ее можно обменять не только на квартиру, но и на другое недвижимое имущество. Обменять муниципальное жилье, занимаемое по социальному договору, можно только с согласия юридического владельца.

Обмен квартиры на другую

Договор мены является менее распространенной юридической сделкой, чем купчая или дарственная. Тем не менее граждане прибегают к процедуре обмена жилплощади, когда такой вариант является предпочтительным. Мену можно заменить двойным договором купли/продажи, которые заключаются и регистрируются одновременно в Росреестре. После проверки данных о меняемых квартирах, заполняются два договора, где стороны поочередно выступают в качестве покупателя и продавца.

Договор можно заполнить самостоятельно или обратиться к нотариусу, чтобы он проверил чистоту сделки и заверил мену квартир. Специалист пояснит участникам их права и обязанности, проверит, указано ли в документе срок освобождения квартир и порядок переезда. Обе квартиры должны быть в собственности, если присутствует долевая собственность, необходимо нотариально заверенное согласие всех владельцев долей квартиры.

Если стороны решили заполнить две купчих, то следует помнить, что по независящим причинам одни из них может быть признан недействительным. В таком случае одна квартира будет реализована, а вторая останется у прежнего владельца. Возникнет спорная ситуация, которая может разрешиться только в суде. Чтобы не получилось подобной неприятности и составляется особый договор мены, когда переход права собственности возможен только в обоих случаях, причем одновременно. Такой подход позволит снизить риски того, что свою квартиру граждане продали, а купить другую не смогли по независящим от них причинам.

Типичная ситуация: когда речь идет о социальном жилье и один из прописанных лиц не дает согласия на переезд. Сам ответственный квартиросъемщик может решить данный спор в суде, заставить члена своей семьи принудительно согласиться на размен или иные действия. Для получения положительного решения суда потребуется предоставить веские основания и аргументировать свою позицию. Только после получения постановления и вступления его в законную силу, можно начинать заниматься разменом жилплощади.

В случае с муниципальной квартирой, потребуется заручиться согласием на обмен юридического собственника, то есть администрации населенного пункта. Потребуется обратиться в жилищный отдел (комиссию) муниципального образования и предоставить свой вариант обмена. Обе квартиры должны быть не приватизированы, проживающие граждане иметь постоянную прописку, у ответственного квартиросъемщика с администрацией должен иметься договор на проживание. Если вариант устроит чиновников и не будет препятствий к обмену, то выдается письменное разрешение.

При нахождении муниципального жилья в различных ведомствах и населенных пунктах, задача усложняется. Должно быть получено два независимых согласования на обмен квартир. Метраж жилплощади должен быть примерно одинаковым, допускается разъезд или объединение двух квартир, занимаемых по договору социального найма. Документы проверяются строго, при нарушениях (например, значительных задержках квартплаты) обмен не допускается до исправления недочетов.

Обмен жилья возможен без посредников или при обращении к услугам риэлтерских контор, имеющих свою базу обменного фонда. Специалисты проверят представленные документ обеих сторон, проведут сделку в Росреестре или в жилищной комиссии муниципалитета. Поскольку у большинства граждан отсутствует практический опыт сделок с недвижимостью, можно допустить серьезные ошибки и навредить своим интересам.

Документы при обмене различных форм собственности

В случае, когда составляется договор мены приватизированных объектов недвижимости, потребуется с каждой стороны предоставить следующую информацию:

• паспорта участников сделки;
• свидетельства или выписку из ЕГРН на обе квартиры;
• техпаспорта на объекты обмена;
• согласие совладельцев, заверенное у нотариуса;
• справка об отсутствии задолженностей.

Сделку могут осуществлять законные представители, которые обязаны предоставить нотариальную доверенность на выполнение процедуры. После подписания договора мены квартир, пакет документов подается для регистрации в Росреестре. После осуществления операции, сделка считается совершенной и обмен состоявшимся.

В случае муниципального фонда, потребуется собрать следующие документы:

• паспорта всех прописанных лиц;
• договор социального найма;
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• согласие всех прописанных лиц;
• заявление на обмен квартиры стандартной формы.

Для жильцов по социальным договорам, необходимо подать пакет документов в соответствующий отдел администрации. Именно там будут изменены документы, Прежние социальные договора считаются аннулированными, выписываются новые документы на ответственных квартиросъемщиков по смененным адресам. Учет идет в администрации, которая является юридическим собственником жилплощади.

Сроки оформления договора мены

Квартиры, находящиеся в собственности у граждан, обмениваются с помощью собственноручно подписанного договора или при обращении к нотариусу, по желанию сторон. Операция мены считается состоявшейся, если Росреестр проведет регистрацию новых собственников в учетных данных по капитальной недвижимости. На процедуру отводится 14 дней, после чего обмен считается совершившимся фактом. В настоящее время на руки новому владельцу выдается не свидетельство, а выписка из ЕГРН.

Как обменять квартиру на другую, если вопрос стоит о социальном объекте? Потребуется гораздо больше времени на поиск вариантов, поскольку количество таких объектов гораздо меньше собственных квартир. При этом найденный вариант не гарантирует дальнейшую сделку, поскольку потребуется согласие муниципалитета. Следует помнить, что обмен квартир в различном юридическом статусе невозможно.

Сложным становится обмен, если в процедуре участвует несколько объектов. Срок обмена ине регламентируется, то есть между подписанием договора мены и его регистрацией может пройти неограниченное количество времени. В любом случае сделка мены бесплатна и не требует оплаты. Государственная пошлина берется за факт регистрации в Росреестре (2 тыс. рублей с каждой стороны), а смена владельца социального договора мены не требует платы.

Варианты отказа

Отказ в Росреестре или муниципалитете может быть получен по различным причинам. Наиболее часто чиновники отказывают в регистрации сделки мены:

• наличие недееспособных или несовершеннолетних граждан, если их интересы ущемляются и отсутствует согласование в опеке;
• неравнозначные варианты обмена;
• открытый судебный процесс между заинтересованными лицами.

Любую спорную ситуацию можно обжаловать в судебном порядке.

Обмен квартир: выгоден или нет?