Договор мены квартиры
Содержание статьи:
Не так далеки времена, когда квартиры только обменивались, статуса собственного имущества не существовало, и продать / купить недвижимость было нереально. Сейчас обмен жилплощади не так популярен, как раньше, но иногда является наиболее предпочтительным в сделках с квартирами. Когда требуется провести мену жилья и как грамотно выполнить процедуру — будет объяснено в данной статье.
Основания для обмена жилплощади
Особенностью данной юридической процедуры является то, что владелец или ответственный квартиросъемщик одновременно является продавцом и покупателем. Возникают права и обязанности двусторонней сделки, по отдельности такая процедура не представляется возможной и становится просто куплей или продажей. Другими словами, в сделке участвуют две квартиры или квартира и другое ценное имущество. Это может быть дача, машина или определенные дорогостоящие услуги.
В обмене присутствуют основные положения по купле/продаже. Согласно ст. 567 ГК РФ, договор мены указывает на предметы обмена. Процедура обмена должна осуществляться одновременно, каждая сторона одновременно выступает продавцом и покупателем своего и обменного имущества. Условия мены можно узнать в гл.31 ГК РФ, этот важный законодательный документ позволяет полностью раскрыть сделку мены.
На практике встречаются ситуации, когда гражданам удобнее поменять жилье, находятся подходящие варианты и есть договоренность со второй стороной сделки. Удобство заключается еще и в том, что переход права собственности производится одновременно. Снижаются риски, которые присутствуют в последовательных операциях продажи и дальнейшей покупки недвижимости.
Требования, предъявляемые к договору мены
Договор по обмену недвижимости или вариантов обмена существенных материальных объектов можно не заверять нотариально. При этом следует понимать, что платная услуга нотариуса подразумевает тщательную проверку специалистом представленного соглашения. Нотариус обязан объяснить все тонкости конкретного обмена, проверить на юридическую грамотность договор мены. Конечно, услуга нотариата оплачивается, но надежность договора повышается значительно.
Документ может быть написан в произвольной форме, от руки или напечатан, но грамматические и прочие ошибки не должны привести к помаркам и исправлениям. В сомнительных случаях нотариус имеет право затребовать дополнительные документы и справки, никогда не заверит договор, содержащий неточности.
Стандартными сведениями, вносимыми в договор, являются:
- паспортные данные сторон;
- указание и точное описание объектов мены;
- если предусмотрена выплата разницы, то сумма указывается;
- перечисляется порядок действий, последовательность перемещения участников, выписки и прописки;
- пишутся особые условия, если такие присутствуют.
Особыми пунктами могут быть разные жизненные ситуации. Например, потребность использовать материнский капитал для улучшения условий жизни или обмен на квартиру с кредитным обременением. Случаи, отходящие от стандартного случая, должны подготавливаться с большей тщательностью и при наличии юридических обоснований.
Следует учесть, что неграмотное описание объектов мены делает договор несущественным и необоснованным, ничтожным основанием. В случае юридического договора мены особенно тщательно прописываются форс-мажорные ситуации. Поскольку переход права собственности производится одновременно, то потребуется проследить за регламентом. Граждане должны одновременно обменяться квартирами, предоставить их в том виде и содержании, которые описаны в договоре.
Обязательно прописывается, когда и каким путем будет передаваться денежная разница, если обмен неравнозначный. Чем подробней будет составлен документ, тем меньше споров может возникнуть в дальнейшем. Договор мены квартиры является двусторонней юридической сделкой, то есть стороны участвуют в нем добровольно и предоставляют верные сведения, о чем подписываются.
Регистрация произведенной операции
Подписание договора о намерениях и финансовый расчет еще не означает того, что собственники у квартир поменялись. Участники должны обратиться одновременно в Росреестр и написать соответствующее заявление. Регистратор принимает договор мены квартиры, сопутствующие справки и квитанции об уплате государственного сбора. На проверку отводится срок в 30 дней, после чего имущество официально меняет собственников.
Каждой стороне выдается свидетельство на право собственности на квартиру второй стороны, информация о смене владельца заносится в единый государственный реестр. Если в процессе проверки возникают вопросы к заявителям, то им дают знать и требуют сообщить или доставить дополнительные данные регистратору. Возникшее право и одновременная замена собственника уже не может быть оспорена по желанию одной из сторон.
Если впоследствии появятся претензии с одной или обеих сторон сделки, то потребуется проводить судебное рассмотрение. Кроме как по суду отменить проведенную операцию не представляется возможным для каждого участника сделки. Подавая иск в суд, придется заявителю строго аргументировать свою позицию, указать документально на подлог или не сообщенные ему обременения. Только после судебного вердикта можно восстановить статус-кво.
Особо внимательными следует быть, если речь идет об обмене доли квартиры на другое движимое или недвижимое имущество. Например, комната меняется на автомобиль — такая сделка допустима, но должна особенно тщательно готовиться участниками. Собственник меняемой доли должен в первую очередь выделить фактически свою долю, получить свидетельство на право собственности, только затем менять.
Не выделенную долю, например, при совместном владении, не станут перерегистрировать на нового собственника. Только после получения личного свидетельства, можно приступить к обмену. В остальном требования регистратора не отличаются для всей квартиры или ее части.
Когда сделка признается недействительной
Для признания обмена недействительным, требуется выполнения нескольких обстоятельств одновременно или последовательно:
- недееспособность участника мены, особенно при престарелом возрасте владельца квартиры;
- отсутствие разрешения и согласования от опеки и попечительства;
- ложная сделка для сокрытия доходов при налогообложении;
- выясненных, но ранее не указанных, недостатках или обременениях.
Соглашение может иметь иные осложнения, которые будут признаны судом основаниями для отмены и возврату прежнего владения.
Предварительный договор
Любая серьезная сделка может предваряться соглашением о намерениях, которое имеет срок на 1 год, если иного не указано в документах. Например, стороны договариваются поменяться своей собственностью после наступления указанных событий. Расторгнуть предварительный договор можно с одной стороны или по согласованию. В договоре могут быть указаны штрафные санкции для стороны, необоснованно разорвавший предварительную договоренность.
Такая согласованность позволяет участникам спокойно завершить необходимые приготовления и приступить к обмену. Защитить себя от того, что участник передумает и сорвутся планы, можно именно с подписанием предварительного документа, соглашения о намерениях.
Участие несовершеннолетнего в обмене жилья
Договор мены квартиры, в которой зарегистрирован ребенок, несколько осложняются. Потребуется проверка варианта сотрудниками органа опеки и выдача официального разрешения на проведение сделки. Если у подростка есть паспорт, но ему еще не исполнилось 18 лет, то он имеет совещательный голос и может высказать органам опеки свое мнение. Если обмен приведет к значительному ухудшению проживания, такой вариант будет однозначно отклонен.
Особенности процедуры мены
С точки зрения одновременности смены собственника процедура обмена намного безопасней, чем купля/продажа жилплощади. Подводные камни могут возникнуть при передаче предусмотренной доплаты. Например, доплата произведена, отражена документально и пакет документов передан в Росреестр. Затем обнаруживаются различные не состыковки и обременения, о которых заинтересованное лицо ранее не было уведомлено.
Сделка прерывается или полностью прекращается из-за вновь открывшихся обстоятельств. Но на проверку отводится 30 дней, за это время средства могут быть уже израсходованы. Момент передачи доплаты следует оформить таким образом, чтобы средства передавались при получении новых свидетельств, на что не всегда идет вторая сторона. Компромисс может быть найден, если в договор вписать обязательный пункт о сроках и условиях расчета.
Договор должен содержать информацию о сроках выписки и освобождения жилплощади, оплаты коммунальных задолженностей. Если доплата представляет собой средства материнского капитала, то потребуется разрешение пенсионного фонда. В настоящее время процедура мены недвижимости не так актуальна. Прибегают к ней, когда квартира относится к муниципальному фонду и люди проживают по договору социального найма.
Продать квартиру не представляется возможным, можно только поменять с разрешения администрации. Особенно сложной становится процедура, когда мена производится между различными населенными пунктами. С обеих сторон собирается нужный пакет документов и обращение происходит в Росреестр одного из поселений. Именно в данном случае положительную роль играет предварительный договор или протокол о намерениях.