Узаконивание уже сделанной перепланировки квартиры

Потребность перестроить квартиру в многоквартирном доме может возникнуть у любого собственника. Поскольку затрагиваются интересы соседей, необходимо первоначально получить разрешение государственных органов. Если же таких документов нет, то перепланировка считается незаконным действием.

Вопрос о том, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, встает перед владельцем в различных жизненных ситуациях. Например, требуется продать свою недвижимость. Покупатель обязательно потребует узаконивания уже сделанной перепланировки квартиры. С чего начать в данной ситуации?

Основные положения по перепланировке

Основные положения по перепланировке

Повысить комфорт своего владения возможно, порядок процедуры регламентирован ст.25 ЖК РФ. Перепланировкой называется изменение внутреннего устройства площади, которое требует обязательного внесения корректировок в план квартиры. Без согласования с надзорными и исполнительными органами самовольное действие считается незаконным актом.

Существуют указанные законодателем различия между перепланировкой и переустройством объекта недвижимости. Оба ремонтных действия требуют внесения корректировки в документы объекта. Переустройство — это перенос, замена и монтаж инженерного оборудования, сантехники, электрических сетей или газовой системы. Например, перенос газовой колонки недопустим без согласования с властями, подобное несанкционированное переустройство чревато опасностью для жителей многоквартирного дома.

Примером перепланировки является перенос стен, соединение балкона с жилым помещением, переустройство подсобного помещения в комнату, оформление отдельного выхода, минуя подъезд. Если собственник решил произвести столь капитальные изменения, то потребуется время на согласование. Официальный отказ можно постараться обжаловать и оспорить в судебном порядке, но производить изменения нельзя.

При возникновении ЧП, собственник, получивший отказ и нарушивший его, несет не административное наказание, а уголовную ответственность. Особенно тяжелые последствия для нарушителя возникают, если пострадали люди, есть человеческие жертвы. Существуют федеральные и региональные установки, которые находятся в свободном доступе. В документах четко указано, что возможно изменять, а что не подлежит изменению при капитальном ремонте квартиры. Список является закрытым и множественному толкованию не подлежит.

Основные положения по перепланировке

Отсутствие подтверждающих документов потребует в последствии провести узаконивание сделанной самовольно перепланировки квартиры. В противном случае владельцу недвижимости придется оплатить штраф, и восстановить жилплощадь в прежнем виде. Необходимо заранее узнать, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, иначе документы на квартиру являются недействительными актами.

Совершить юридические действия с несоответствующими факту документами можно, но такая сделка всегда будет признана недействительной процедурой. Можно значительно снизить стоимость квартиры при продаже с подобным обременением, но предпочтительней все же выполнить требования и получить новый кадастровый паспорт.

Согласно ст.7.21 КоАП, к очевидным нарушениям правил пользования объектом недвижимости относятся:

  • порча и самовольное переоборудование, перепланировка или использование в иных целях;
  • штрафом за подобные действия служит сумма 2-2,5 тыс. рублей и предупреждение об обязанности восстановить прежний вид жилья.

Административное наказание выносится на срок действия предписания, затем может быть повторено несколько раз в зависимости от сложности ситуации. После чего к нарушителю могут быть применены более строгие санкции.

Правовая ответственность за нарушение ЖК РФ в случае выявления наступает в обязательном порядке для собственников жилья.

Необходимые условия

Необходимые условия

Возможность сделать выполненные работы легальными существует, но должны быть выполнены важные условия. Интересы жильцов многоквартирного дома не должны пострадать от действий владельца квартиры. Необходимо подтвердить, что выполненные капитальные изменения не принесли кардинальных и недопустимых корректировок в жилище, нормативы соблюдены.

Существуют дополнительные сложности для получения разрешения задним числом. Особенно если квартира ипотечная, то есть находится под залогом у банка, или имеет нескольких собственников, не поставленных в известность о столь значимых изменениях.

Если обязательные условия соблюдены, не возникает судебных споров между заинтересованными сторонами, то возможно получить официальное разрешение на уже выполненные работы. Сделать это можно в административном порядке или по решению суда, куда обращается исполнитель незаконных работ.

Когда не нужно согласование

Когда не нужно согласование

Не все внутренние работы требуют согласования с ответственными организациями. На практике существует достаточно видов ремонтных работ, проводимых без узаконивания уже сделанной перепланировки квартиры.

Достаточно упомянуть:

  • удаление встроенных шкафов и антресолей;
  • переустройство инженерных систем внутри одного помещения;
  • остекление балконов и лоджий без изменения конфигурации;
  • соединение/разъединение туалета и ванной.

Перечисленные действия не влияют на конфигурацию квартиры, не изменяют паспортные данные по площади и основным характеристикам объекта, поэтому не требуют утверждения у властей. Прежде чем заниматься вопросом: как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, следует узнать, что закон говорит о вашем конкретном случае.

Когда получить разрешение невозможно

Когда получить разрешение невозможно

Основное количество обращений связано с переносом перегородок между комнатами, поскольку меняется план квартиры. Если речь идет о несущих стенах, то владельца обяжут восстановить конструкцию во избежание чрезвычайных ситуаций. Существует перечень операций, которые не смогут получить одобрение властей:

  • демонтаж балконных лестниц, ограничение доступа к пожарной лестнице на лоджии;
  • изменение размера балкона в сторону увеличения;
  • вынос и установка отопительных батарей на неотапливаемую часть квартиры;
  • установка теплого пола на неотапливаемой площади с подсоединением к общей домовой системе отопления;
  • снос балконной стены и увеличение балконных проемов;
  • установка каминов в многоквартирном доме;
  • устройство санузла или кухни вне отведенного для этого места;
  • наличие в квартире газовой плиты запрещает соединение жилой комнаты и кухни;
  • снос и изменение конфигурации несущих конструкций.

Приступая к перечисленным работам, собственник должен понимать меру ответственности за незаконные действия. Независимо от того, будет ли получено разрешение или нет, административный штраф придется оплатить в любом случае.

Последовательность оформления документов

Последовательность оформления документов

Ознакомившись с законодательными установками и поняв, как грамотно узаконить выполненную перепланировку квартиры, владелец должен выполнить ряд обязательных процедур. Ст.25 и ст.29 ЖК РФ посвящены порядку документального оформления выполненных ранее работ. Первоначально необходимо обратиться в районный отдел БТИ, где написать заявление с ходатайством о выдаче сопроводительных документов на произведенные без разрешения работы.

Кроме заполненного бланка стандартного заявления, заинтересованное лицо обязано предъявить:

  • паспорт;
  • документ на владение квартирой;
  • существующий план квартиры и паспорт объекта недвижимости.

Потребуется оплатить вызов инженерного работника БТИ, который выполнит замеры и составит новый поэтажный план с внесенными корректировками. Соискателю выдается чертеж, на котором красными линиями зафиксированы выполненные изменения. Наложение старого и нового плана наглядно демонстрирует выполненные ремонтные задачи.

Полученный план с корректировкой относится в жилищную инспекцию или иной отдел муниципалитета, ответственный за согласование перепланировки. Если согласование прошло успешно и разрешение получено, то следующим шагом станет выполнение проекта перепланировки. Этим вопросом занимаются архитектурные бюро, имеющие соответствующие допуски СРО. Закон позволяет представлять собственноручно выполненный эскиз, если изменения не несут существенных корректировок.

Вариант обращения в архитектурную организацию предпочтительней, поскольку не последует возврата на доработку. Кроме того, многие организации предоставляют услугу полного сопровождения оформления документации. Это удобно, поскольку сокращает время и имеет предоставленные гарантии исполнителя услуги. Возможные претензии к выполненному проекту будут отнесены к исполнителю, что не потребует участия владельца в общении с чиновниками муниципальных служб.

Последовательность оформления документов

Проект требуется согласовать и завизировать во многих инстанциях, которые указывает жилищная инспекция. Например, газовая, противопожарная служба, СЭС и некоторые другие. Заявителю выдается документ о разрешении со стороны данной службы, являющийся официальным допуском к работам. Если возникают сложности и узаконить уже сделанную перепланировку квартиры не разрешает одна из служб, то выходом можно считать судебное разбирательство. У собственника должны быть веские аргументы, подтверждающие его позицию, чтобы получить положительное решение суда.

Получив положительные решения контролирующих органов, следует вновь обратиться в комитет по согласованию перепланировки. Кроме полученных разрешений, собственник предъявляет пакет документов для проверки сотрудниками муниципалитета:

  • согласие всех собственников квартиры;
  • согласие окружающих соседей;
  • свидетельство на право собственности на квартиру;
  • технические документы и поэтажный план;
  • договор с проектным бюро;
  • все ранее затребованные согласования с надзорными органами;
  • заключение о безопасности выполненных работ.

Администрация имеет право отклонить заявку, отправить на доработку или согласовать на определенных условиях. Жесткие меры связаны с безопасностью проживающих граждан. По регламенту, проверка займет 30-45 дней, возникшие вопросы к заявителю решаются в рабочем порядке. Итогом проверки станет акт приемки и разрешение на эксплуатацию модернизированного жилья.

Завершающим этапом станет очередное посещение БТИ, где пишется заявление и прилагается полученный акт. Оформляется новый поэтажный план и технический паспорт объекта недвижимости. Зная последовательность действий и как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, собственник затратит определенное время и средства, но получит законное разрешение.

Если изменения существенны и играют роль для собственника, то рекомендуется обратиться в Росреестр для внесения корректировок в ЕГРН. Например, в результате капитальных изменений, образовалась еще одна комната, квартира стала больше на единицу площади. Вместо однокомнатной получилась двухкомнатная квартира, что владелец желает отразить в свидетельстве на право собственности. Регистратор проверит представленный пакет документов и внесет корректировку в кадастровый паспорт на недвижимость.

Новые данные смогут понадобиться при сделках с объектом, например, продаже полученной в результате мероприятий комнаты. Новое свидетельство отразит внесенные изменения и узаконит уже сделанную перепланировку квартиры.

Оформление через суд

Оформление через суд

Скачать образец искового заявления об узаконивании перепланировки квартиры

Если работы выполнены, последующее обращение произведено и получен отказ, то придется пройти судебное рассмотрение. Отказ муниципалитета должен быть оформлен документально с указанием причин и сносок на действующее законодательство. Если мотивы отказа не убедили владельца недвижимости, то он подает исковое заявление в суд. Требованием иска следует указать желание легализировать перепланировку в связи с положительными заключениями надзорных органов.

Суд назначает независимую строительную экспертизу, по результатам которой назначается заседание с участием противных сторон. Пакет сведений для суда тот же, что был предоставлен чиновникам администрации. Ответчиком на процессе является представитель муниципалитета, который доказывает суда правомочность позиции администрации. Если суд примет сторону гражданина, то ему выдадут положительное решение, то есть разрешение на ранее выполненные работы.

Данный юридический акт будет основным документом для владельца при обращении в БТИ и Росреестр. Если получено отрицательное решение, то его можно обжаловать в вышестоящем суде до вступления в законную силу. Отрицательное постановление потребует уплаты штрафа, восстановление прежней конфигурации за свой счет.

Такой документ называется предписанием и имеет конкретные сроки, предоставленные для исполнения. Контроль осуществляется службой судебных приставов, куда пересылается выданный акт. Предварительно вычислить стоимость процедуры невозможно, цена колеблется в зависимости от конкретных обстоятельств.

Не стоит полагать, что собственнику позволено делать все со своей квартирой, государство защищает интересы всех жильцов многоквартирного дома.

Перепланировка квартиры: как узаконить перепланировку

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Консультация бесплатна!