Сдача квартир посуточно, как бизнес

Вложение средств в недвижимость всегда привлекательно, выгода присутствует при росте стоимости и рыночной цены объекта. Но существует еще один способ извлечь прибыль — сдавать недвижимость в аренду на различных условиях. Можно стать арендодателем квартиры или дома на ограниченный срок, например, посуточно, или на длительный, неограниченный период. Что же представляет максимальную выгоду для владельца: продажа через определенный период, краткосрочная или длительная аренда?

Очевидные выгоды для собственника недвижимости

Очевидные выгоды для собственника недвижимости

Бизнес, связанный с недвижимостью, имеет свои отличительные особенности и нюансы. Если гражданин стал собственником объекта, в котором он не живет и не будет жить в обозримом будущем, то появляется возможность получения финансовой прибыли от своего владения. Например, на практике часты случаи, когда родители приобретают квартиру для своих детей. Пока ребенок растет, квартиру можно сдавать в аренду и получать выгоду.

Порой перед владельцем встает вопрос: продать и продолжать владеть появившимся имуществом, например, в результате наследования или дарения. Реализация недвижимости представляет собой значительную прибыль, но присутствуют отрицательные моменты:

  • наличие инфляционных процессов;
  • риски при хранении значительных средств в банках;
  • невозможность в дальнейшем приобрести подобную недвижимость из-за нехватки средств.

Наличие и сохранение недвижимого имущества позволяет сохранить капиталы и приумножить их в результате роста цен на рынке недвижимости. Иметь квартиру, в которой никто не живет, очень накладно, поскольку содержание в наше время недешево, требуется своевременная оплата коммунальных услуг, регулярный косметический ремонт, вложения в капитальную реконструкцию.

Становясь арендодателем, владелец приобретает следующие преимущества:

  • стоимость аренды включает в себя коммунальные платежи и непосредственный доход собственника;
  • проживание граждан позволит получать актуальные сведения о состоянии имущества;
  • занятое арендаторами помещение перестает быть объектом притязаний со стороны родственников;
  • аварии и другие экстренные события станут известны владельцу в самое ближайшее время.

Отрицательными моментами можно считать такие частые неприятности:

  • конфликтные ситуации с квартирантами нередко завершаются в судебном порядке. Наниматели могут нанести ущерб самому арендодателю, соседям и третьим лицам, которые заявят свои претензии участковому или суду;
  • жильцы по закону должны иметь регистрацию по месту проживания, если срок нахождения составляет более 90 дней. Следует учесть, что рождение у жильцов, имеющих временную или постоянную прописку, ребенка приведет к автоматической регистрации ребенка без разрешения собственника. По закону дети до 14 лет должны быть прописаны вместе с родителями, затем до совершеннолетия могут быть прописаны с близкими родственниками;
  • нанесенный финансовый ущерб довольно часто взыскивается по судебной тяжбе, что потребует времени и средств;
  • собственник обязан отчитаться перед налоговой инспекцией за приобретаемый регулярный доход;
  • мошеннические схемы недобросовестных нанимателей приносят значительный ущерб и много неприятностей. Например, пересдача квартиры третьим лицам, задержки в оплате аренды или использование жилплощади в незаконных целях.

Выселить конфликтных жильцов собственник, безусловно, может по своему желанию. Потребуется время, появятся многочисленные убытки и переживания.

Грамотный подход к сдаче жилья

Грамотный подход к сдаче жилья

Особое значение имеет оформление договора аренды, поскольку данный договор имеет актуальную юридическую значимость. Если соглашение не заключено на бумаге, то предъявить претензии будет невозможно. Также возможны затруднения в случае конфликта интересов при неграмотном составлении договора. Если предварительно ознакомиться и учесть частые ошибки арендодателей, не спешить и внимательно подойти к вопросу, то регулярная прибыль станет ощутимым финансовым шагом.

В комплект документов для оформления аренды квартиры входят:

  • договор аренды;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • опись передаваемого в пользование имущества.

Каждый документ имеет важное значение, поднимает сделку на достаточно высокий правовой уровень. Чем подробней составлены документы, тщательней прописаны условия и правила проживания, тем меньше возникнет споров и неувязок. Если две стороны подписывают двусторонний договор, то это означает взаимное согласие участников сделки. Именно подпись под документом станет главным доказательством в судебных разбирательствах.

Ответственность понимают обе стороны, поэтому стараются соблюсти подписанное соглашение. Особое значение имеет тот факт, что договор аренды, оформленный на срок более года, требует регистрации. Росреестр ведет учет арендных соглашений и сотрудничает в данном вопросе с налоговой службой. Регистрация в государственном реестре договора аренды не дает нанимателям права собственности, чаще всего используется при арендных отношениях юридических лиц.

Договор между участниками сделки должен иметь стандартные пункты, которые присущи всем арендным документам. Подписывая договор, стороны имеют право учесть индивидуальные особенности сделки. Могут быть прописаны многие условия, главное, чтобы они устраивали арендодателя и арендатора. Например, запрет на курение, нахождение животных и проживание посторонних лиц, не учтенных в договоре.

Особенно важно прописать штрафные санкции и сроки взыскания при задержках платежей. Внесение залоговых сумм за обстановку квартиры и за последний месяц проживания обязательно должны быть отображены. Это наиболее частый спорный вопрос между сторонами сделки, способ передачи средств обязательно отображается и согласуется до переезда нанимателя и передачи ему ключей от квартиры. Возможность или запрет на регистрацию также может быть учтен при подписании договора аренды.

События и действия, которые не имеют указанного регламента, оцениваются в случае конфликта по принятым правовым нормативам.

Как грамотно заработать

Как грамотно заработать

Уровень доходов от сдачи в аренду недвижимости зависит от многих факторов. Имеет значение статус населенного пункта, квартиры и условий проживания. На практике, сдача квартиры не воспринимается многими как бизнес, что крайне неверно. От грамотного подхода и составлению документов зависит уровень дохода. Арендодатель платит подоходный налог на получаемую прибыль, отчитывается и подает декларацию, что ставит аренду на один уровень с различными видами предпринимательства.

Владелец может выбрать другой способ отчетности и приобрести патент на осуществление арендной деятельности. Оформить аренду можно различными способами:

  • сдать по договору на длительный срок;
  • посуточно на различных условиях;
  • передать в доверительное управление.

Если рассматривать два объекта из одного ценового диапазона, то доход будет зависеть от следующих факторов:

  • метраж сдаваемой площади;
  • состояние квартиры: наличие и качество оборудования и мебели;
  • район нахождения и удобная транспортная развязка.

Если положительных оценок по всем пунктам мало, то предпочтительней сдавать квартиру по местам или койкам. Например, бригаде строителей или других специалистов. Такой вариант для недорогой, но регулярной аренды подойдет для учащейся молодежи, студентам, не имеющим места в общежитии. Если квартира находится в престижном районе, в крупных городах, то стоимость проживания может быть значительно выше.

Однокомнатные апартаменты больше подойдут семейной паре. Если ремонт сделан на высоком уровне и присутствует современная бытовая техника, то квартиру можно сдавать посуточно, в качестве гостиничного номера. Если проанализировать сложившуюся ситуацию на арендном рынке и принять грамотное решение, то доход будет стабильным и значительным.

Налоги и обязательства арендодателя

Налоги и обязательства арендодателя

Согласно ст. 608 ГК РФ, собственник не обязан оформляться в качестве индивидуального предпринимателя. Отчитаться в полученных доходах налогоплательщик обязан, подавая ежегодную декларацию. Все зависит от объема деятельности, времени и размера получаемых доходов. Одно дело, когда собственник имеет два объекта и один из них эпизодически сдает.

Другой уровень, когда есть в наличии несколько квартир, которые сдаются в качестве гостиничных номеров. Если гражданин решит оформить свои длительные отношения с налоговой инспекцией, то ему выгодно купить патент или платить налог в качестве ИП. Следует учесть, что право сдавать квартиру принадлежит собственнику или уполномоченному лицу, выступающему от его имени и имеющему нотариальную доверенность.

Если квартиру сдает физическое лицо, то требуется уплатить 13% от получаемого дохода. После оформления ИП потребуется платить 6% прибыли по упрощенной схеме налогообложения, когда вычитаются понесенные расходы. Если гражданин вплотную занимается арендой, сдает недвижимость в больших объемах, то ему выгодно оформить ИП.

Какие квартиры наиболее востребованы

Какие квартиры наиболее востребованы

Наибольшую прибыль можно получить при верном управлении имеющимися активами. Продумывая схему, владелец может пойти на размену одной большой квартиры на две меньшей площади. Такой шаг позволит сдавать квартиры среднего ценового диапазона, на которые легче найти пользователей. Желающим снять квартиру бывает важно не только состояние жилплощади, но личность арендодателя, его адекватное отношение к квартирантам.

Бюджетные и экономные варианты удобно сдавать посуточно, поскольку они не требуют объемных инвестиций. Особое положение возникает для владельцев долевой собственности, которые обязаны согласовать вопрос сдачи с остальными владельцами квартиры. В коммунальной квартире спрашивать разрешения не нужно, поскольку каждая комната индивидуальна и имеет отдельный лицевой счет.

Сдавать свою долю в жилплощади посуточно крайне проблематично, поскольку жизнь остальных собственников в таких условиях приобретает отрицательные моменты. Если квартира является муниципальной и ее сдает ответственный квартиросъемщик, проживающий по договору социального найма, то разрешение придется получать в жилищном отделе муниципалитета.

Недвижимость, имеющая статус элитной, приобретает иные сложности при аренде. Собственнику потребуется назначать за квартиру максимальную оплату и тщательно контролировать сохранность имущества. Нарушения в элитном объекте встречаются довольно часто, претензии соседей имеют важное значение и неприятности с властями нежелательны в любом случае. В настоящее время особо дорогие квартиры и коттеджи собственники предпочитают сдавать через доверенное лицо. Как правило, это специалисты соответствующего профиля, отлично знающие рынок недвижимости.

Обязательные требования

Обязательные требования

Прежде чем выставить квартиру на рынок аренды, необходимо проверить ее соответствие санитарным и жилищным нормам. Объект должен быть готов к заселению, не требовать ремонтных работ и обладать необходимыми инженерными коммуникациями. Если владелец скрыл недопустимые недостатки при подписании договора, то квартирант в праве затребовать уплаченные средства.

Например, договор заключался летом, до наступления отопительного сезона. В зимние холода оказывается, что температура в помещении намного ниже нормы. Это стандартная ситуация, часто встречающаяся на рынке найма, поэтому имеющиеся недостатки лучше прописать заранее, иначе появится повод для прекращения соглашения и назначение штрафных санкций.

Сдаваться должно помещение, являющееся жилым. Нежилые, коммерческие помещения, подсобки, склады и прочие не могут служить объектом найма. Если такое грубое нарушение будет зафиксировано исполнительными органами, то административное взыскание наложат на обе стороны договоренности.

Посуточная аренда недвижимости

Посуточная аренда недвижимости

По оценке аналитиков, суточная аренда является наиболее выгодной для владельцев квартир. Если речь идет о крупных центрах, то квартира в качестве гостиничного номера подойдет многим туристам или туристическим группам. Суточная аренда квартиры удобна возле городских увеселительных заведений, крупных медицинских центров или вокзалов. Оформив договор субаренды с непосредственным собственником, бизнесмены оперируют несколькими, порой десятками объектов.

Вплотную занимаясь этим бизнесом, появляется практический опыт и знание ценовых колебаний, законодательных правил аренды жилого помещения. Если физическое лицо решает заниматься бизнесом, то первоначально потребуется оформить документы ИП. Необходимо оформление в налоговой инспекции и получение свидетельства индивидуального предпринимателя.

В арендном бизнесе официальный документ имеет особое значение, поскольку защитит предпринимателя в случае судебных разбирательств и конфликтных моментов с постояльцами. Статус ИП позволит обратиться к сотрудникам правоохранительных органов, искать защиты и поддержки в суде. Оформляется упрощенная схема налогообложения, по которой учитываются все расходы на содержание квартир и оплату обслуживающего персонала, оформленного официальным образом.

После получения документов, можно приступить к практическому исполнению задуманного проекта. Обязательно потребуется грамотная и привлекательная реклама, заключение договоров с владельцами квартир, проверка состояния и ремонт объектов. Работа должна быть построена по существующим правилам, бизнесмену следует избегать сомнительных моментов и не нарушать правовые нормы.

При занятии данным бизнесом, расходы складываются из обязательных пунктов:

  • получение документов в налоговой инспекции;
  • заключение договоров с собственниками жилплощади;
  • взнос за квартиру в размере оплаты двух месяцев;
  • расходы и затраты на обустройство и ремонт;
  • оплата обслуживающего персонала.

Качество предоставляемого жилья должно соответствовать запрашиваемой плате. В большинстве случаев, владельцы соглашаются на проведение ремонтных работ за счет предполагаемой оплаты за два месяца: первый и последний договорные сроки. Чем чище и современней квартира, тем быстрее и дороже ее можно сдать. Поскольку на рынке недвижимости существует высокая конкуренция, то качество обслуживания и комфорт проживания влияют на доходность предприятия.

При краткосрочных договорах можно просчитать прибыльность в зависимости от процента занятости. Будучи ответственным по всем позициям, бизнесмен должен самостоятельно решать все текущие вопросы и отчитываться перед собственником за состояние вверенного объекта. Если жилплощадь занята в течение всего месяца, без простоев, то выгода возрастает в три раза по сравнению со стандартной, долгосрочной арендой.

Если часто меняющиеся жильцы наносят ущерб имуществу или возникает конфликт с соседями, то меры принимает предприниматель. Он же будет оплачивать расходы и отчитываться перед владельцем. Доходность бизнеса тесно переплетается с высокими рисками занятия. Проблемы с законом существенны, когда наниматели занимаются преступными занятиями и к ним существуют претензии законодателя.

Ответственность и административные взыскания будут направлены ИП, поэтому в любой ситуации документы должны быть оформлены грамотно и своевременно. Чтобы не пришлось вместе с заселившимися преступниками отвечать за соучастие или сокрытие, потребуется самому сообщать о подозрительных квартирантах.

Как сдать квартиру под офис

Как сдать квартиру под офис

Сдать или арендовать квартиру под офис можно после того, как помещение изменило свой юридический статус и стало нежилым. Чтобы получить разрешение на изменение статуса, владельцу придется получить согласие соседей.

Разрешение на создание отдельного входа, обустройство подвального помещения или иные кардинальные изменения перед сдачей жилплощади потребуют значительных средств.

Если в процессе эксплуатации возникнут претензии со стороны соседей, то использование нежилого помещения может быть приостановлено до выяснения всех обстоятельств. Если собственник квартиры желает лично заняться в своем помещении предпринимательской деятельностью, то ему потребуется пройти полный цикл утверждения. Следует учесть, что наниматель помещения под офис также ответственен, если работает в жилой квартире без перевода в нежилое помещение.

Таким образом, аренда посуточно или иным способом связана с высокой доходностью и не меньшими рисками. Прежде чем окунуться в этот бизнес, следует взвесить все сложности и проблемы, ознакомиться с практическими руководствами и нормами закона.

Как начать бизнес посуточной аренды квартир