ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ

Обмен муниципальной квартиры: как разменять неприватизированное жильё

Собственники объекта недвижимости имеют право совершать законные сделки со своим имуществом. Для тех, кто проживает по договору социального найма, существуют ограничения, поскольку собственником является юридическое лицо. Муниципалитет не позволит продать или купить квартиру из своего фонда, недвижимость можно поменять на объект с таким же статусом.

Основные правила

Основные правила

Можно ли разменять неприватизированную квартиру? Закон разрешает участвовать в обмене при выполнении ряда условий. Главным условием является получение официального согласия от жилищного отдела муниципалитета. Далее должно строго выполняться требование: обмену подлежат жилплощади одного юридического статуса. Другими словами, невозможно выбрать объектами сделки приватизированное и муниципальное жилье одновременно.

К одинаковой форме собственности можно прийти законными путями, то есть приватизировать социальный объект или расприватизировать вторую квартиру. При приватизации могут возникнуть непреодолимые препятствия, например, со стороны одного из жильцов не будет оформлено согласие или отказ. Поэтому жители одной квартиры стараются разменять жилплощадь на независимы социальные объекты, затем провести приватизацию.

Обмен муниципальной квартиры сложнее, чем действия со своей собственностью. Это более длительный процесс, требующий согласования. Кроме того, база обменного фонда гораздо меньше, чем по приватизированным объектам. Процедура обмена квартиры, занимаемой по договору социального найма, всегда сложнее и требует исполнения обязательных требований. Первоначально следует заручиться согласием всех зарегистрированных в квартире членов семьи.

Ответственный квартиросъемщик получает два согласия и начинает подбирать альтернативные варианты. Второй участник сделки должен выполнить аналогичные действия. Если обе квартиры расположены в одном муниципальном подразделении, то есть имеют одного юридического владельца, то процедура обмена значительно упростится. При обмене жилплощади в различных населенных пунктах длительность обмена увеличивается.

Необходимо учесть, что при конфликтной ситуации решение может быть получено в судебном порядке. Суд обладает полномочиями по принудительному обмену муниципального объекта, если истец объективно обоснует свою позицию. Правила обмена муниципальных квартир отражены в ст.72 ЖК РФ. Закон позволяет разменивать один объект на несколько, если такой обмен не ухудшает положение членов семьи квартиросъемщика.

Если речь идет о детях или недееспособных гражданах, потребуется согласие органов опеки и попечительства. Уведомление выдается заявителю через 14 дней после проверки сотрудниками всех обстоятельств дела. Подать заявление можно лично или через МФЦ, отказ можно обжаловать в судебном порядке. Исполнительные органы рассматривают вопрос по ЖК РФ, дают необходимые заключения.

В обмене могут участвовать несколько квартир, если это требуется обстоятельствами дела. Иногда в результате поиска вариантов обмена, жители приходят к выводу, что гораздо легче приватизировать и реализовать жилплощадь с последующим приобретением других объектов.

Участники обмена

Участники обмена

Размен социальной квартиры должен инициировать и осуществлять ответственный квартиросъемщик, заключивший договор найма с муниципалитетом. Наниматель несет материальную ответственность за оплату и содержание квартиры, поэтому обладает преимущественным правом обмена объекта недвижимости. Наниматель имеет право передать свои функции законному представителю, оформив на лицо нотариальную доверенность.

Обмен муниципального фонда в различных населенных пунктах рекомендуется поручить опытному юридическому специалисту. Особая сложность состоит в подборе нужных вариантов, поскольку такие объявления встречаются крайне редко. Большинство желающих граждан перевели социальный фонд в собственность и меняют место жительства через куплю/продажу имущества. Можно обратиться в жилищный отдел администрации, куда стекается вся информация о желающих сменить место жительства.

Мена комнаты в коммунальной квартире, которая является собственностью муниципалитета, производится по той же схеме. Ответственный квартиросъемщик, подписавший договор с администрацией, должен обратиться со своим вопросом в жилищный отдел. Если есть возможность приватизировать комнату, то этим следует воспользоваться. Иногда комнату не приватизируют, ожидая расселения из ветхого или аварийного фонда.

Возможность получить комфортабельную квартиру при расселении по норме на каждого прописанного члена семьи делает обмен вполне востребованным. Следует лишь помнить, что при расселении существует норматив, по которому необходимо быть прописанным не менее 6 месяцев по указанному адресу.

Вопрос сложный, но решаемый, если поручить процедуру практикующему юристу. Порой граждане не знают своих прав и идут на поводу у чиновников в серьезном вопросе проживания.

Последовательность действий

Последовательность действий

Решив сменить место жительства, следует представлять себе все необходимые шаги. Рекомендуется проконсультироваться со специалистами, понять свои перспективы и выстроить схему действия:

  • подобрать реальный вариант обмена;
  • достигнуть договоренности с нанимателем второй квартиры;
  • получить муниципальное разрешение обеим сторонам сделки;
  • согласовать вопрос с опекой, при наличии несовершеннолетних;
  • предоставить необходимый пакет документов, включая письменное согласие зарегистрированных лиц;
  • заключить и подписать каждому участнику договор мены;
  • подписанный сторонами документ отсылается на утверждение наймодателям;
  • при подписании муниципалитетом договора мены, стороны фактически переезжают в установленные сроки;
  • заключается договор социального найма с новым наймодателем.

Ограничения касаются возможности получения доплаты, это является нарушением закона, ведь квартира принадлежит администрации. На практике практически невозможно подобрать равнозначное жилье, люди выстраивают незаконные схемы и рискуют остаться без крыши над головой. Процесс контролируется чиновниками, имеет длительное течение и существуют риски не довести дело до завершения. Одна из сторон может передумать, выдвинуть дополнительные требования, или чиновники не дадут добро, потребуется искать новый вариант.

Довольно часто в семье ответственных квартиросъемщиков возникают споры и отказы в переезде. Открывается судебный процесс, это также требует времени и нервов. Иногда обмен муниципальной квартиры длится годами, движется вперед с переменным успехом и часто приходится все начинать с начала.

Договор мены составляется в свободной форме на стандартном бланке жилищного отдела. Сотрудники должны объяснить заявителю, на что обратить внимание при заполнении формы. Придется написать 4 варианта, для двух участников и двух администраций, если речь идет о разных муниципальных образованиях. Экземпляры подписываются всеми совершеннолетними участниками процедуры, за детей и недееспособных лиц подписываются законные представители.

Поскольку сотрудники жилищного отдела имеют практический опыт и знание правовых нормативов, заявителю дадут рекомендации и предостерегут от ошибочных действий. В основном претензии к участникам сделки возникают по причине неверно заполненных документов или иных формальных причин.

Пакет необходимых документов

Пакет необходимых документов

Подавая заявление в муниципалитет, следует позаботиться о предоставлении полного пакета сопроводительных документов. В комплект входят:

  • подписанное членами семьи заявление;
  • договор социального найма жилья;
  • выписка из лицевого счета об отсутствии задолженностей;
  • справка о составе семьи стандартного образца;
  • разрешение опеки на сделку с участием детей и недееспособных лиц;
  • договор мены социального жилья.

Непосредственно на заявлении и договоре ставится отметка о согласии администрации на проведение юридической процедуры. Спорная ситуация может возникнуть, если муниципалитет даст согласие, после чего вторая сторона откажется. Может быть получено административное разрешение только с одной стороны, второй отказано по объективным причинам. Вопросов возникает много и они решаются в рабочем порядке.

Материальная сторона дела

Материальная сторона дела

Обмен муниципальной квартиры длится намного дольше, чем сделки с собственной жилплощадью. Положительным моментом является бесплатное предоставление услуги от лица администрации. Затраты могут произойти в случае обращения к нотариусу для заверения договора или подписей членов семьи, сделки. Судебное дело по разрешению жилищного конфликта также потребует затрат, но сам обмен производится бесплатно.

На договоре должны стоять подписи совершеннолетних граждан, даже если они временно отсутствуют по месту регистрации. Лица должны посетить нотариуса или лицо, облаченное полномочиями, получить доверенность и выслать по месту требования. Только когда будут подтверждены намерения всех членов семьи, можно обращаться в администрацию.

Вопрос осложняется, когда в сделке участвуют три жилплощади, то есть люди съезжаются или разъезжаются. Если квартиры находятся в одном районе, то сделать это проще, различные населенные пункты у участников значительно осложняет и продляет процедуру обмена.

Возможность отказа

Возможность отказа

Возможность обмена муниципального объекта разрешена законом. Если жилищный отдел необоснованно отказывает заявителю, то последний может подать судебный иск. Заявитель получает официальное уведомление от администрации, в котором должны быть указаны причины отказа и даны ссылки на выявленные нарушения закона. К объективным причинам можно отнести:

  • отсутствие согласия от каждого прописанного лица;
  • отсутствие разрешения органа опеки;
  • несоразмерность меняемых объектов;
  • неграмотно составленный договор мены;
  • очевидное ущемление интересов несовершеннолетних, недееспособных граждан;
  • разный юридический статус меняемых квартир;
  • отзыв социального договора одного из участников в связи с нарушениями правил пользования;
  • просроченные личные документы и справки по жилплощади.

Законом позволено подавать документы на обмен неограниченное количество раз, после исправления указанных чиновниками недочетов. Сделка может сорваться в последний момент из-за изменения состава членов семьи. Например, смерть ответственного квартиросъемщика приведет сначала к переоформлению социального договора с муниципалитетом. Затем вновь определенный наниматель должен подготовить новый пакет документов.

Особые моменты

Особые моменты

Если у проживающих граждан возникают споры по вопросу обмена, то суд может назначить принудительный обмен. Если житель не дает согласия и не пишет отказ, то его мнение может быть проигнорировано и обмен произведен по решению суда. Для этого подается иск от заинтересованного члена семьи и суду предоставляются доказательства необходимости размена объекта недвижимости.

Например, можно апеллировать к защите интересов ребенка после развода родителей или предоставить другие доказательства проживания по существующему адресу. Определенных нормативных положений не предусмотрено, каждый конкретный случай рассматривается индивидуально. Спор имеет соревновательный характер противных сторон, полученный вердикт вступает в силу через 30 дней после принятия.

Если спор разрешился в пользу истца, то документ требуется приложить к пакету документов, направляемых в жилищный отдел. Ответчик имеет право подать жалобу на решение в апелляционную инстанцию, что всегда значительно продляет судебный процесс. Рекомендуется сторонам решать конфликт в досудебном порядке, оптимально будет воспользоваться услугами юридических посредников. Жилищный вопрос может быть решен самым неожиданным образом, если привлечь специалистов с опытом и знанием законов.

Как правило, не приватизированными остались объекты с асоциальными нанимателями или людьми мало защищенных групп, проблемное жилье или имеющее ограничения по юридическим сделкам. Специалист рассмотрит все возможные пути обмена и сможет помочь желающим переехать.

Выписка из муниципальной квартиры

Порой решение суда о принудительном переселении принимается по иску муниципалитета, например, при регулярных задолженностях по коммунальным платежам. Даже из муниципального объекта выписать человека без суда нельзя. Первое рассмотрение дела предоставляет виновному возможность исправить замечания и претензии жилищного отдела. Суд предоставляет срок, после чего будет проверено исполнение.

Если наниматель социальной жилплощади продолжает нарушать договор, то второй процесс может принять решение о принудительном выселении. Злостного нарушителя переселят в принудительном порядке в резервный фонд или объект меньшей комфортности. Мена при этом не может быть оспорена, выселение производится в присутствии участкового и представителя службы приставов.

Возможность оспорить обмен

Возможность оспорить обмен

Желание вернуть все на прежние позиции возникает у участников мены нередко. Это могут быть объективные обстоятельства или появление других возможностей решить жилищный вопрос. Такие вопросы решаются в судебном порядке, если стороны не могут прийти к консенсусу. Могут обнаружиться скрытые нюансы, которые сознательно скрыли участники процедуры или были им самим неизвестны.

В первую очередь следует поставить в известность юридического владельца, с которым подписан новый договор на проживание. Если на данном этапе вопрос не разрешится, то придется обращаться в суд. Следует понимать, что только желания вернуться в прежнюю квартиру будет недостаточно и иск будет отклонен без возможности повторной подачи в данных обстоятельствах. При наличии доказательств, подтверждающих позицию заявителя, будет открыт процесс и выслушаны мнения сторон.

Как правило, вопрос оспаривания длительный и трудоемкий для заинтересованного лица. Именно поэтому необходимо все тщательно взвесить и подойти к обмену муниципальной квартиры взвешенно. Перед вступлением в правовое поле необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы снизить риски и максимально защитить интересы своей семьи.

Раздел муниципального жилья

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Консультация бесплатна!