Перевод нежилого помещения в жилое

Изменение статуса помещения необходимо в нескольких ситуациях, чаще всего перевод из нежилого в жилое требуется осуществить для возможности совершения юридических сделок с объектом недвижимости. Порядок процедур установлен на государственном уровне и им невозможно пренебречь. Поэтому для защиты своих интересов необходимо ознакомиться с существующими правилами.

Перевод нежилого помещения в жилое

Вопрос о переводе и изменении юридического статуса недвижимости возникает у владельцев, стремящихся расширить свои владения. В разряд нежилых помещений относятся очень многие категории: склады, пристройки, торговые площади, конторы и иные социальные объекты. Сюда же закон относит капитальные строения, такие как дачные постройки или строения, возведенные на землях ИЖС. Для осуществления своих прав владельца, потребуется получить свидетельство о праве собственности, для чего сначала следует разобраться с имеющимися основаниями и документами.

Весь порядок перевода описан и регламентирован в ЖК РФ, ст.22. Именно этими законодательными установками следует пользоваться при осуществлении перевода и изменения статуса жилья.

Существующие ограничения перевода

Существующие ограничения перевода

По существующим правилам, при переводе в жилое, недвижимость должна удовлетворять всем требованиям проживания людей. Проверку капитального помещения осуществляют исполнительные и надзорные организации, которые отвечают за жизнеобеспечение. Объект должен быть изолирован, иметь отдельный вход, отвечать положениям по пожарной, санитарной безопасности. В помещении должны быть оборудованы санузел и кухня, существовать возможность подведения коммуникаций.

Заинтересованные лица могут самостоятельно ознакомиться с Постановлением №47 от 2006 года, регламент указывает все требования к владельцу при переводе в жилое помещение. Изменить статус недвижимости можно только в случае отсутствия обременений и ограничений, нахождения под арестом или судебном рассмотрении. Если помещение является залогом, служит объектом кредита или ипотеки, то его не разрешат переводить до полного погашения обязательств. Если граждане или организация занимают нежилое помещение по договору долгосрочной аренды, то возможность изменения статуса также не допускается.

Здание, сооружение или помещение тщательно проверяется, поскольку к жилым объектам предъявляются повышенные требования. Запрет на перевод из нежилого фонда в жилой объект может быть обоснован следующими причинами:

  • помещение должно входить в состав жилого объекта, имеющего инженерные коммуникации;
  • несущие стены и внутренние конструкции должны соответствовать эксплуатационным нормам и не представлять угрозы жизни;
  • при вселении жильцов устройство коммуникаций и линий жизнеобеспечения должно соответствовать нормативам;
  • необходимо устройство водоотвода, системы отвода талой и дождевой воды;
  • подключенные сети и линии должны полностью соответствовать действующим нормативам.

Все требования и необходимое переоборудование исполняется до обращения в регистрирующие и исполнительные органы. Затем вызывается заинтересованным лицом комиссия и проводится проверка всех нормативов, результатом становится приемочный акт, подписанный членами комиссии.

Стоит отметить, что перевод в жилые помещения дачных строений, расположенных на землях с/х назначения за пределами городской черты, не может быть осуществлен.

Обращение с просьбой об изменении статуса недвижимости

Обращение с просьбой об изменении статуса недвижимости

Вопрос о переводе из нежилого фонда в жилой входит в компетенцию органов местной администрации. В крупных городах и образованиях работают специально сформированные ведомства и управления, в небольших населенных пунктах решением данного вопроса занимаются уполномоченные сотрудники муниципалитета. Например, в Москве существует специально созданный департамент согласований и проектирования, куда можно обратиться с вопросом изменения статуса жилплощади.

Перечень необходимой документации регламентируется ст.23 ЖК РФ и включает в себя:

  • заполненный от руки бланк заявления собственника здания, сооружения или иной жилой площади;
  • документ, подтверждающий право собственности заявителя;
  • технические документы на сооружение, в том числе кадастровый план;
  • сведения о совершенной перепланировке или реконструкции, документы на действия.

Если существует запись в ЕГРН, то достаточно взять выписку, в которой содержатся необходимые сведения. Нередки случаи, когда по требованию градостроительных и надзорных органов требуется предоставить дополнительные сведения, например, на предмет соответствия несущих и оградительных конструкций. Дополнительные проверки имеют целью предупредить возможные конфликтные и аварийные ситуации в дальнейшем.

Документы вместе с заявлением принимаются под расписку муниципальным органом и могут проверяться максимум 45 дней. После всесторонней проверки выдается разрешение или запрет на перевод из нежилого в жилое помещение. До сведения заявителя результат доводится в срок трех дней после принятия постановления.

Отрицательное решение должно иметь вескую аргументацию, подтвержденную отнесением к законодательной базе. Кроме того, при подготовке документации могут понадобиться требуемые в конкретном случае документы, например, разрешение соседей или органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок.

Причины отказа в заявленных требованиях

Причины отказа в заявленных требованиях:

  • отказ собственника в предоставлении дополнительных документов по запросу комиссии;
  • если сведения были предоставлены не по адресу, иному государственному органу;
  • установлено, что недвижимость не соответствует установленным требованиям правовых нормативов.

Свои претензии к принятому решению заявитель имеет право обосновать в суде гражданского или арбитражного подчинения. Стоимость изменения статуса жилья не взыскивается, процедура производится бесплатно. Обжаловать первичное постановление муниципального органа можно в течение 3 месяцев с момента уведомления заявителя.

Наибольшее количество времени затрачивается на согласование проекта, потребуется разрешение целого списка контролирующих организаций. Необходимо исполнить замечания, затем пройти повторную проверку и указать на выполнение требований.

Составление проектной документации требует особых навыков и знания юридических тонкостей. Самостоятельно выполнить работу далекому от подобных задач человеку практически невозможно. Именно на данный этап уходит все время и средства на оплату труда специалистов.

Оформление требуемой перепланировки

Оформление требуемой перепланировки

Довольно часто в нежилом помещении необходимо сделать перепланировку, чтобы в последствии изменить статус недвижимости. Перед практическими работами необходимо получить разрешение, без которого перепланировка считается незаконной. Комиссия в первую очередь определит безопасность ремонтных работ и даст свое заключение. Собственник помещения, в котором планируется реконструкция, должен обратиться в проектную организацию и заказать проектные работы.

После необходимых проектных изысканий выдается официальное разрешение на проведение перепланировки, капитальных ремонтных работ и реконструкции. Разрешение не всегда может быть получено, если это ведет к изменению несущих стен или иных опорных конструкций. Правила эксплуатации жилого многоквартирного дома четко указывают на возможные и запрещенные виды перепланировок. Нарушение существующих правил приведет к значительным административным штрафам. Собственник заплатит денежное взыскание и обязан будет восстановить прежний вид объекта недвижимости.

Обращения в различные службы и организации, например, БТИ, газовую и санитарную службу, архитектурное подразделение требует оплаты получаемых согласований. Выдаваемые справки предусматривают государственный сбор, но на порядок ниже того, что может потребоваться при получении разрешения задним числом. Если сначала делает перепланировка нежилого помещения, а потом проводятся согласования, то это всегда является нарушением установленных правил.

При проведении согласования в жилищном отделе необходимо будет предоставить план помещения, экспликация, прохождение коммуникаций. Документы запрашиваются в БТИ и выдаются по требованию собственника нежилого помещения.

Нередко вопрос о перепланировке решается в суде, если получить разрешение приходится после незаконно выполненных реконструкций и капитальных ремонтов, то только суд выдает разрешение. Одновременно выносится административное взыскание за самовольное изменение нежилого помещения.

Результат действий по изменению статуса

Результат действий по изменению статуса

В течение полутора месяцев вопрос заявителя рассматривается в муниципалитете, затем на руки выдается официальное разрешение о возможности изменения статуса жилища. Владельцу придется обратиться в Росреестр и получить новое свидетельство о собственности на недвижимость.

Можно также обратиться в МФЦ. В любом случае следует предоставить стандартное заявление, разрешение муниципалитета, свидетельство на право собственности. Госпошлина составляет 350 рублей, новое свидетельство выдается от 10 до 30 дней, о чем заявителю предоставляется расписка.

Процедура получения нового свидетельства довольно проста и прозрачна. Сложности кроются на стадии создания и согласования проектной документации. Эту часть работы по переводу помещения может выполнить специалист, имеющий практический опыт.

Перевод помещений из нежилых в жилые