ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ

Перепланировка ванной комнаты и санузла

Вопросы перепланировки ванной и туалета возникают довольно часто, причем ремонт может быть организован в старом фонде и новостройке. Законодательством установлены строгие рамки получения разрешений для капитальных переделок в многоквартирном доме. Одного желания для изменения внутреннего пространства квартиры недостаточно, поскольку следует убедиться в возможности задуманных переделок. Требуется выполнить условия, в том числе выполнить проект, получить официальное разрешение администрации, только затем приступить к работам.

Основные положения

Основные положения

Существуют правовые нормативы, строго устанавливающие возможность и запрет на перепланировку ванной и санузла. Работы должны проводиться по согласованию с законодательными актами и строительными нормативами. Ремонтные реконструкции невозможны в следующих случаях:

  • расширение или перенос санузла над жилыми комнатами. Под санитарной комнатой может находиться только подсобное помещение, что возможно на первых этажах жилого дома или в квартирах на двух уровнях;
  • вход/выход из туалета не может оформляться в кухню или комнату. Выход может быть в спальню, если в квартире есть еще один санузел. При проживании инвалида, передвигающегося на коляске, имеется возможность сделать дверь из ванны сразу в жилую комнату;
  • изменение или уничтожение системы вентиляции в подсобных помещениях. Речь идет о непосредственно вентиляционных каналах или самих шахтах. Это сложные инженерные сооружения, за счет которых запрещено увеличивать площадь помещения. Следует учитывать, что вентиляционные шахты являются общим имуществом дома и не могут быть использованы по другому назначению.

Стать единым собственником вентиляционного устройства невозможно, поэтому реконструкция шахты незаконна и обязательно ее восстановление. Если более 2/3 жильцов подпишут запрос об изменении вентиляции в отдельно взятой квартире, то можно обращаться в администрацию за дальнейшим согласованием вопроса. Это основные запрещенные варианты, но существует много других способов индивидуального улучшения своей квартиры.

Разрешенные варианты

Разрешенные варианты

Порядок согласования перепланировки начинается с установления возможности сделать переустройство в данном конкретном случае. Когда разрешена перепланировка санитарных помещений? Ремонтные работы можно начинать в следующих случаях:

  • из раздельных помещений (туалета и ванной) делается единый санитарный узел. За счет сноса разделяющей стены получается большая площадь, которую можно спланировать различными способами;
  • увеличение размеров санузла за счет присоединения прилегающих подсобных помещений. Должно выполняться условие, касающееся сохранности нижней квартиры. Полы в прибавленном помещении должны иметь надежную гидроизоляцию, чтобы не произошло затопление.

Иногда у владельца возникает потребность перенести санузел на иное место в квартире. Для исполнения подобного проекта обязательно должно выполняться:

  • на новом месте потребуется оборудовать вентиляционные каналы;
  • обязательна качественная гидроизоляция полов;
  • уровень санузла должен быть ниже всего помещения на 2 см.

Иногда перенос санузла необходим по жизненным показаниям, например, для удобства инвалида. Такая ситуация может быть представлена на согласование в администрацию, после чего владельцу будет предложен возможный вариант перепланировки с учетом индивидуальных особенностей.

Порядок действий

Порядок действий

Перепланировка, связанная с изменениями санузла, ванной или туалета, обязательно должны согласовываться с администрацией. Согласно ст.25 ЖК РФ, переустройством называется перенос инженерных сетей, а перепланировка приводит к реконструкции помещений квартиры и вносит корректировки в технический паспорт объекта недвижимости. Порядок согласования работ потребует выполнения установленного регламента.

Существует возможность подать заявление в комиссию по жилищным вопросам с приложенным эскизом реконструкции. Допустим, сносится стена между туалетом и ванной или внутри того же помещения осуществляется перестановка оборудования. Такие действия не требуют разработки проекта и обращения в независимое архитектурное агентство. Если же помещение расширяется и устанавливается тяжелое сантехническое оборудование в дополнение к имеющемуся, то без разрешения и разработки проекта, приступать к работам нельзя.

Если работы незначительны, то на поэтажном плане, где указана квартира, красной линией отмечаются изменения. Этот эскиз заменяет сложный проект, который готовят специалисты. Лицензированные организации отвечают за грамотную разработку проекта перепланировки ванной и туалета. Специалистами проверяется наличие типовых изменений для данного вида зданий, если отсутствуют такие варианты, то создается новый проект. Для согласования вопроса потребуется приложить некоторые обязательные документы:

  • документ на владение квартирой;
  • технические документы на квартиру;
  • эскиз или проект предстоящих изменений.

Если у квартиры несколько собственников, то потребуется согласие всех владельцев на предстоящие изменения. Если возникают сомнения в предоставленных документах, то заявка возвращается на доработку и исправление недочетов. Обращаться в комиссию можно неограниченное количество раз, с учетом выданных замечаний. Если последует отрицательный ответ, то заявитель получает уведомление с указанием причины отказа.

Отказ может быть обжалован в судебном порядке, если у владельца квартиры есть существенные обоснования своей правоты. Если судебная инстанция примет сторону гражданина, то решение передается в администрацию и должно быть принято к исполнению. Иногда потребуется проведение независимой экспертизы для определения возможности перепланировки санузла. Если перепланировка будет выполнена без обращения за согласованием, то такие действия подвергаются административным штрафам. Если наличие перестройки не будет отражено документально, то при юридических сделках возникнут спорные вопросы.

Узаконить работы задним числом всегда сложней, чем провести работы по регламенту. На рассмотрение вопроса в жилищной комиссии отводится 45 дней, затем потребуется 10 дней на уведомление заявителя. Если выслан положительный ответ, то можно приступать к работам.

Проектные работы

Проектные работы

Для предотвращения аварийности при перепланировке санузла, следует получить проект реконструкции, выполненный аккредитованными специалистами. Если проект имеет изъяны и ошибочные моменты, то может быть нанесен ущерб соседним квартирам. Конфликтных ситуаций можно избежать, если проектной организации поручить сопровождение выполненных технических документов до одобрения комиссией. Повышается ответственность и заказчик может быть уверен в приеме пакета документов к рассмотрению с первого раза и без замечаний.

Особое внимание отводится монтажным работам по устройству теплого пола, с учетом гидроизоляции. Перед закрытием данного устройства обязательно потребуется подписание акта о соблюдении всех технических правил. В противном случае, при авариях придется вскрывать полы для проверки их устройства, соответствия техническим нормативам. Обязательно проходить процедуру согласования в следующих ситуациях:

  • расширение за счёт смежных помещений;
  • перенос на другие площади;
  • перенос сантехники при расширении площади;
  • оформление новой двери при сносе стены между ванной и туалетом;
  • возведение перегородки и устройство двух дверей;
  • монтаж дополнительных сантехнических устройств;
  • замена оборудования на более тяжелые варианты.

Перечисленные варианты реконструкции требуют создания проекта и рассмотрения в администрации. После выполнения ремонтных работ в квартиру вызывается комиссия из представителей контролирующих организаций и представителя жилищной комиссии. Составляется акт приемки работ, при наличии замечаний составляется предписание и дается срок на исправление выявленных недочетов. Подписанный ответственными сторонами акт передается в администрацию и утверждается выполненная реконструкция квартиры.

Затем документ передается в Росреестр, где вносятся корректировки в учетную запись в ЕГРН. Изменяется также технический паспорт БТИ на основании акта приемки квартиры. Все технические сведения должны полностью совпадать, при наличии несовпадений акт о перепланировке не будет принят в работу. Регистратор проверяет новый план квартиры, метраж отдельных помещений и сравнивает поэтажный план с ранее имевшимся документом.

Если речь идет о перепланировке санузла и ванной в новостройке, то рекомендуется обратиться за проектом к застройщику. Процедура эта платная, ее предоставляет архитектурная организация, выполнявшая проект здания. Такой подход сэкономит время, поскольку у исполнителя есть вся необходимая документация для работы. Количество разрешающих организаций зависит от производимых действий, все они должны дать согласие до обращения в комиссию.

Также присутствие при приемке квартиры после ремонта обязательно, поскольку при возникновении аварий контролирующие органы будут нести ответственность при неверном разрешении работ. Если последовательно выполнять все шаги по согласованию, то это займет 2-3 месяца. В завершение собственник получает новую выписку ЕГРН, которая является сейчас единственным документом, подтверждающим право собственности на квартиру. Наличие акта приема работ и технического заключения по перепланировке без замечаний, позволяет считать выполненные работы завершенными.

Нельзя забывать, что при работе с сантехникой могут проходить скрытые этапы, которые необходимо подтверждать до покрытия отделочными материалами. Поэтому в некоторых ситуациях придется приглашать членов комиссии для подтверждения правильно выполненных скрытых работ.

Как ускорить процедуру согласования

Как ускорить процедуру согласования

В среднем потребуется 3 месяца от начала до завершения бумажных согласований. Чтобы сократить период, рекомендуется обратиться в специализированную компанию. Проектное бюро создаст эскиз или проект перепланировки, соберет пакет необходимых документов и проведет согласование на начальном этапе. Затем проведет подтверждение с вызовом комиссии на объект, внесет изменения в БТИ и Росреестре.

Услуга платная, но позволяет владельцу избежать частных ошибок и значительно сократить сроки перепланировки ванны и туалета. Кроме того, потребуется оплатить услуги проектировщиков, государственную пошлину в Росреестре, получение плана БТИ и кадастрового плана. Рассмотрение вопроса в администрации бесплатно, но при ошибках в представленных документах придется вновь обращаться и сроки значительно увеличиваются.

Как правило, при сложных вариантах перепланировки и ремонтных работах обойтись без помощи специалистов не представляется возможным действием. Обращаться следует в надежную компанию, имеющую положительную репутацию на рынке подобных услуг. Если проект будет выполнен неграмотно и с ошибками, то его не просто вернут в комиссии, но пропадут уплаченные исполнителям средства.

Собственник может в любой момент проверить, учтена ли выполненная перепланировка в документах на квартиру. Достаточно получить выписку из ЕГРН, чтобы получить представление об узаконенной перепланировке. Если ремонт уже произведен, встал вопрос о внесении изменений задним числом, то сделать это можно через суд. Предварительно придется заплатить штраф, затем получить судебное решение. Достаточно часто приходится оплачивать независимую строительную экспертизу, но и это не гарантирует положительное решение суда.

Постановление о возврате квартиры в первоначальный вид станет неприятным моментом для владельца во всех отношениях. Поэтому к перепланировке следует относиться внимательно и не нарушать регламента.

Перепланировка ванной и санузла

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Консультация бесплатна!