Согласование перепланировки балкона

Присоединение балкона к общей жилой площади квартиры осуществляется по особым условиям и правилам. Изменяется не только внутреннее пространство помещения, но и внешний облик многоквартирного дома. Перепланировка балкона должна быть узаконена и иметь разрешительные документы, в противном случае собственник будет оштрафован и обязан восстановить прежнее состояние жилплощади.

Прежде чем решиться на данную процедуру, следует ознакомиться с основными правилами и положениями, работающими на данный момент. Поскольку регламент довольно часто изменяется, вносятся корректировки в законодательные акты, то в интересах граждан предварительно определиться с существующими законами.

Юридические положения по перепланировке

Юридические положения по перепланировке

Однозначного разрешения на включение балконной площади к жилому помещению не существует. Каждый случай рассматривается в индивидуальном ключе, при рассмотрении всех сопутствующих условий. Согласно ст. 25 ЖК РФ, планируемая реконструкция должна удовлетворять государственным, строительным и санитарным стандартам. Жесткий контроль необходим, поскольку затрагиваются интересы и безопасность других жильцов объекта недвижимости.

Кроме федеральных уложений по перепланировке, на практике имеют вес региональные и муниципальные правовые и прочие нормативы. Чтобы быть уверенным в законности своих действий, необходимо согласовать реконструкцию со всеми работающими законами. Несоответствие даже одному государственному акту делает капитальный ремонт недопустимым.

По Жилищному кодексу, перепланировка и переустройство являются разными работами, имеющими конкретное обозначение в нормативах. Перепланировкой считаются работы, после которых изменяется конфигурация квартиры. Такие действия должны быть отображены документально в техническом паспорте объекта в БТИ.

Переустройством называются переносы инженерных сетей, устройств и технического оборудования без изменения плана квартиры, также отображаются в документах на жилье. Например, перенос газовой колонки является переустройством, соединение гостиной и кухни будет относиться к перепланировке.

Юридические положения по перепланировке

Законом предусмотрены значительные штрафные санкции за незаконную реконструкцию балкона или лоджии. Если в результате работ понесли ущерб третьи лица из числа соседей, то им материальный урон выплачивает собственник квартиры. Нельзя забывать, что действия с балконом несут реальную опасность, поскольку могут угрожать жизни людей и нести аварийные ситуации.

Все последующие юридические сделки по объекту недвижимости выявят отсутствие разрешений на тотальную реконструкцию квартиры. Приобретатель квартиры по наследованию, дарению, покупке или иным обстоятельствам принимает на себя обязательства по сносу или приведению к законному пользованию балконом.

Мало кому понравятся подобные сложности и обременения, поэтому предпочтительней своевременно оформить документы и внести коррективы в кадастровый и технический паспорт на квартиру. Если покупатель решится на подобные сложности, то, очевидно, что оценка квартиры значительно снизится, поскольку новому владельцу придется по суду узаконить действия прежнего хозяина.

Штраф за незаконную перепланировку, которую решили узаконить задним числом, составляет, согласно ст.7 КоАПП, 2-2,5 тыс. рублей. Эту сумму можно уплатить, но если судебное решение будет указывать на обязательство ответчика восстановить исходный вид объекта, то за исполнением будут строго следить.

Постоянные взыскания и повышение регулярных штрафов заставят затратить средства и восстановить прежний облик многоквартирного дома и своей жилплощади.

Правила проведения балконных работ

Правила проведения балконных работ

Перепланировка балкона должна начинаться с получения стандартных разрешений от соответствующих организаций. Узаконить присоединение балкона к комнате или кухне после проведенных работ сложно, порой невозможно. Для получения разрешения задним числом потребуется пройти судебное рассмотрение, которое нередко заканчивается принятием отрицательного вывода.

Требование к собственнику о восстановлении первоначального вида дома может поступить от представителей жильцов дома, которые имеют на это законное право. Восстановление производится за счет владельца и при оплате административного штрафа.

Первоначально составляется план перепланировки, работу выполняет лицензированная организация, имеющая допуск СРО. При заключении договора на работы, собственник предоставляет эскиз и необходимые требования к проекту. Документ должен содержать последовательность строительных работ, обоснование с точки зрения безопасности.

На разработку проекта в стандартной ситуации требуется около 1-2 недель. Важное значение для клиента имеет наличие аккредитаций и лицензий у организации, поскольку данные факты будут иметь вес при дальнейшем рассмотрении вопроса.

Полученный в проектной организации инженерный проект реконструкции предоставляется для согласования в следующие контролирующие и надзорные органы:

  • архитектурное управление;
  • бюро технической инвентаризации;
  • жилищная комиссии при муниципалитете;
  • региональное отделение МЧС;
  • санитарная служба;
  • электрическая и газовая служба.

Кроме перечисленных служб, участие в проверке и согласовании могут принимать дополнительные инстанции. Например, если дом входит в специальные списки архитектурных памятников или других особых назначений, потребуется еще больше разрешений на проведение перепланировки или иной реконструкции квартиры. Нередко инженерные сотрудники выезжают на место работ и проверяют состояние домовых коммуникаций и возможности строительных работ.

Правила проведения балконных работ

Заключительным действием является согласование в администрации поселения, на основании представленной информации:

  • заявление стандартного образца на проведение работ;
  • паспорт квартиры и план поэтажного устройства;
  • юридически грамотный договор с проектной компанией и созданный проект реконструкции;
  • заключения выше перечисленных экспертных организаций;
  • согласование с представителями застройщика;
  • согласие собственников квартиры и справка о составе семьи;
  • официальные документы на недвижимость.

На практике сбор и подписание всего пакета документов занимает около 45 дней. На получение ответа от администрации отводится правилами 15 дней. Если заявителю отказывают, то аргументы указываются в письменном уведомлении. Гражданин имеет право обратиться в суд для обжалования первичного постановления.

Следует учесть, что при отсутствии права собственности и проживании в квартире по договору социального найма, работы потребуется согласовывать с юридическим собственником квартиры, то есть муниципалитетом. Этот факт значительно усложняет ситуацию, но получить разрешение крайне обязательно.

Дело в том, что при последующей приватизации квартиры обязательно появятся претензии, которые усложнят процесс.

Особенности перепланировки балкона

Особенности перепланировки балкона

Присоединение балкона к комнате или кухне можно произвести несколькими способами. Например, производство остекления или закладки на определенный уровень сторон кирпичом, иным материалом, расширение площади являются стандартными операциями владельцев. Другими способами пользования дополнительной площадью является пробивание стен и расширение арочного типа, установка теплых полов и отопительной системы.

Некоторые владельцы выносят на соединенный с кухней и утепленный балкон/лоджию газовые или электрические плиты, водоснабжение и отопительные батареи, что запрещено законом. Наиболее частым случаем улучшения своего жизненного пространства становится остекление. Такая реконструкция балкона не требует внесения корректировок в технический паспорт, соответственно получения разрешения в общем порядке.

Изменение закрывающих балкон строительных материалов, установка панорамной конструкции не требует согласования. Например, по Москве требование согласования упразднено с 2011 года. Вместе с тем, владельцы квартиры должны соблюдать обязательные правила проведения улучшения:

  • весовая нагрузка на несущую конструкцию не должна увеличиваться;
  • конфигурация балкона или лоджии изменению не может подвергаться.

Другими словами, балкон не может выделяться из общего конструктивного решения по всему дому и не представлять собой тяжелое сооружение. Тяжесть определяется по существующим нормативам и строительным регламентам. Запрещено одновременное остекление на деревянной основе и внутренняя обшивка деревом, что вкупе резко повышает пожарную опасность при эксплуатации.

Кроме данного основного требования по деревянному оформлению, существуют следующие ограничения:

  • запрет на остекление касается балконов и лоджий, на которых установлены общественные пожарные лестницы. Пользователи не имеют права утилизировать или иначе распорядиться данным домовым имуществом;
  • вынос выступающих конструкций запрещен, поскольку это увеличивает аварийность всех жильцов;
  • закон охраняет внешний вид архитектурных памятников, запрещая реконструкцию балконов;
  • важным запретом является удаление балконного блока, то есть подоконника и части стены под ним, поскольку эта часть является несущей конструкцией.

Если один из запретов нарушен, то перепланировка становится недопустимой по определению. Остекление должно иметь стандартную, пусть и индивидуальную конструкцию.

Присоединение балкона к помещению

Присоединение балкона к помещению

Частым решением увеличения жилой площади служит присоединение внешнего балкона к внутренней комнате или кухне. Это оптимальное решение для многих владельцев малогабаритного жилья. Ограничений в данном случае больше, следует крайне осторожно отнестись к несущим стенам и переносу коммуникаций. На практике существуют значительные ограничения, при нарушении которых нельзя будет получить разрешение ни до начала реконструкции, ни после, когда встанет вопрос узаконить действия задним числом.

Присоединению балкона к внутреннему помещению посвящена ст.26 ЖК РФ, что указывает на особую важность производимых действий. Существуют типичные ошибки и нарушения, которых можно избежать, если ознакомиться с текстом статьи кодекса.

На что обращает внимание закон:

  • нельзя выносить радиаторы на присоединенную площадь;
  • утеплять напольное покрытие подключением к общедомовой системе;
  • категорически запрещено удалять простенки, особенно в бетонных конструкциях домов;
  • удаление порога невозможно, он выполняет несколько обязательных функций, где присутствует тепловая защита всей конструкции дома;
  • удаление верхнего перекрытия, несущих плит, где расположена конструкция;
  • нельзя превращать присоединенную площадь в кухню или иное функциональное помещение.

Одним словом, присоединения уличной площади к квартире невозможно со сносом стен. Это главное и основное условие, за которым строго следят контролирующие организации. При проектировании домов рассчитывается теплопроводность, которая резко изменяется при подобной реконструкции.

Если владельцу не хочется сохранять перегородки, то потребуется применить особые технологические пути. В настоящее время можно приобрести и установить раздвижные перегородки, при эксплуатации которых уже не отапливается уличное помещение. Раздвижная конструкция довольно эстетична, легка в монтаже и позволит снести перегородки. При обращении к проектной компании можно ознакомиться с существующими на практике способами присоединения балкона к комнате и эскизами переустройства помещения.

Перепланировка балкона может быть утверждена с ограничениями, указаниями на возможные варианты или выдан отказ в затребованных устройствах. Следует понимать, что проектные организации специализируются на подобных проблемах и подскажут оптимальный выход.

Действия при получении отказа

Действия при получении отказа

Жилищная комиссия, рассматривающая заявление с сопроводительными справками и документами, довольно часто отказывает гражданам. Отрицательное решение связано с тем, что при выдаче разрешения муниципальные органы берут на себя полную ответственность за дальнейшие действия гражданина. В случае аварии или иного происшествия спрашивать будут с владельца квартиры и служебных лиц, позволивших провести реконструкцию.

Причины отказа должны быть аргументированы, чтобы заявитель понял позицию чиновников в соответствии с правовыми нормативами. Уведомление об отказе может содержать требование небольших исправлений и доработок, что в состоянии выполнить заявитель. Если отказ имеет серьезные основания, то гражданин имеет право вновь обратиться по своему вопросу в жилищную комиссию через 3 месяца после первичного рассмотрения.

Окончательный отказ в рассмотрении заявки или отрицательное постановление возможно обжаловать в судебном процессе. Для формирования иска потребуются убедительные доказательства и документальные свидетельства нарушений закона комиссией. Чем грамотней составлен иск к административному органу, тем больше шансов, что суд примет сторону истца.

Отказ по ст.26 ЖК РФ может быть вынесен, если заявитель предоставил к рассмотрению не полный перечень установленных законов документов. Недостоверная информация, отраженная документально, автоматически приводит к прекращению рассмотрения вопроса. Если комиссия направила необходимые запросы для прояснения вопроса в исполнительные и контрольные органы и получила отрицательные рекомендации и экспертные заключения, то будет выдан отказ.

Любое постановление, вынесенное по рассматриваемому вопросу, должно быть доведено до заявителя в течение трех рабочих дней после вынесения.

Последовательность шагов и цена вопроса

Последовательность шагов и цена вопроса

Стандартная схема последовательности шагов довольно прозрачна и выполнима без особых сложностей. Для грамотного прохождения этапов получения разрешения следует:

  • обратиться в архитектурный отдел для начала действий и получения разрешения на сбор документов;
  • получить проект в специализированном бюро;
  • разработанный проект утвердить и согласовать с необходимыми инстанциями;
  • повторное обращение в архитектурное подразделение для получения резолюции и рабочего ордера;
  • выполнение фактических работ, строго соответствующих согласованному регламенту;
  • в завершении работ проходит приемка комиссией на объекте, после чего подписывается разрешение на использование преобразованного помещения;
  • вносятся корректировки в техническую документацию в БТИ;
  • Обращение в Росреестр для внесения в государственный кадастр произведенных изменений.

Только после получения нового свидетельства, отображающего все технические изменения по площади, размещению и другим характеристикам, можно считать вопрос окончательно закрытым, работы выполненными.

Стоимость работ индивидуальна, здесь не может быть стандартных цифр. Государственные и коммерческие услуги оплачиваются согласно установленным прейскурантам. Например, государственная пошлина за регистрацию перепланировки составляет до 1 тыс. рублей, разрешение на перепланировку составит около 20 тыс. рублей.

Всего в стандартном случае можно уложиться в сумму 70 тыс. рублей, если самостоятельно и в порядке общей очереди заниматься данным вопросом.

Если необходимо срочно получить и оформить разрешение, то потребуется увеличить расходы за срочную работу специалистов и привлечение посредников.

Объединение комнаты с балконом