Родственный обмен долями квартир

Сделки с недвижимостью могут касаться не всего объекта, а его части. Если на долю жилплощади оформлено свидетельство на собственность, то появляется законная возможность продать, завещать, подарить имущество. В отличие от всей квартиры, часть площади оформляется с некоторыми особенностями. Обмен долей квартиры между родственниками проводится по установленному регламенту. Знание существующих правил поможет провести сделку без осложнений.

Основные правила

Основные правила

Допустим ли обмен имеющейся доли недвижимости? Закон однозначно позволяет это сделать с соблюдением установленного регламента. Размер долевого владения не ограничивается, любую часть можно реализовать по желанию владельца. Существуют различия между сделками по муниципальному и приватизированному объекту, которые следует учесть. В общем, схема достаточно прозрачна и используется на практике, позволяя осуществлять нужные юридические операции.

Юридическое обеспечение

Существуют законодательные акты, на которые опирается данное действие. Основным законом являются ст.567, 454 ГК РФ в действующей редакции. Сделки с недвижимостью являются важной частью жизни гражданского общества, поэтому им отведено особо тщательное описание. Каждая конкретная ситуация предусматривает соотнесение с правилами, поскольку отступление приводит к судебным спорам и конфликтам между заинтересованными лицами.

Отчуждение долевого владения может быть произведено посредством мены и продажи, каждая сделка имеет свои особенности. Согласно ст. 567, меной принято считать фактическое действие по обмену товаров, имеющих разных владельцев. Процедура мены аналогична купли-продажи, но финансовой составляющей как основного действия в акте не присутствует.

Продажа доли проводится по правилам ст.454, согласно которому продавец передает товар, а покупатель оплачивает установленную договором сумму. Кроме настоящей статьи, могут быть применены дополнительные правовые установки. Например, в сложных случаях, когда речь идет о реализации ценных бумаг и продажи особых видов товаров. В случае купли-продажи недвижимости, правила распространяются на любую долю или полный объект.

Положения имеют юридические комментарии и разъяснения, наличествует судебная практика в данном вопросе. Например, обмену подлежит любой вид недвижимости, земельный участок на квартиру, дом на комнату или иное подобное действие.

Согласование с иными собственниками

Согласование с иными собственниками

На практике это наиболее важный вопрос, волнующий участников действия. Требуется ли разрешение от владельцев остальных частей жилплощади? Остальные собственники имеют преимущественное право на приобретение продаваемой доли квартиры. Предложение делается в письменной форме с указанием основных положений сделки, в том числе стоимости. Если граждане не желают приобретать имущество, то они должны письменно дать отказ. После чего объект выставляется на продажу в открытом доступе.

Если желающих совершить мену также нет, то предложение оформляется подобным образом и может быть выставлено для обмена с посторонними гражданами. Имея на руках отказную от остальных владельцев, собственник части квартиры может поменять ее на другую площадь в иной квартире.

Правила обмена долей квартиры между родственниками не отличаются от общих положений. Независимо от существующих родственных связей, сделка должна быть зарегистрирована надлежащим образом.

Способы обмена

Способы обмена

Законом установлены два регулируемых нормами способа мены части недвижимости. Простая процедура мены предусматривает составление договора, с прописанными условиями. При доплате за разницу в метраже данные в обязательном порядке включаются в документ. Затем договор отдается на регистрацию в Росреестр и метры меняют своих хозяев одновременно, посредством единовременного действия.

В настоящее время сделка в статусе мены используется достаточно редко, граждане предпочитают продажу своей собственности. Мена остается актуальной в муниципальном жилье, когда нет свидетельства на собственность. Потребуется разрешение юридического собственника на любое действие с квартирой, в которой прописаны заинтересованные лица.

Фактический обмен можно произвести с помощью стандартной продажи, что позволяет быть более уверенным в юридической чистоте сделки и снизить возможные риски. Потребуется заключить два соглашения по купле-продаже, подавать бумаги на регистрацию одновременно. Могут быть прописаны особые условия, например, только единое исполнение двух договоров. Очевидным минусом подобного действия являются двойные материальные затраты на оформление.

Если между сторонами присутствуют сложные отношения, то исключить человеческий фактор поможет функция посредника. Риелтор может выкупить на постороннее имя долю, продать вторую и переоформить документы в требуемом направлении. Этот сложный вариант довольно часто востребован, если взаимоотношения владельцев доли зашли в тупик, но вопрос решать требуется.

Подготовительные действия

Подготовительные действия

Перед началом оформления, владельцу потребуется выполнить некоторые манипуляции. Необходимо распечатать официальное обращение к остальным владельцам долей. Документ должен устанавливать цену объекта и регламентировать условия сделки. Желающие должны официально подтвердить согласие или отказ, в заявлении указывается срок ответа.

По правилам, гражданам предоставляется месяц для решения возникших финансовых вопросов. Пропуск срока является доказанным основанием для привлечения желающих со стороны. Таким образом, отсрочить реализацию доли другие владельцы могут только на один месяц. Официальный отказ потребуется для предоставления покупателю, чтобы обеспечить грамотное заключение договора.

Если исключить данный этап, то сделка может быть признана недействительной по заявлению заинтересованных лиц. Следует учесть, что предложенная жильцам цена на долю должна совпадать с ценой реализации. Это также частый повод для обжалования сделки в суде, поэтому не рекомендуется манипулировать стоимостью. Кроме собственников, нелишне заверить свои намерения у зарегистрированных граждан, сообщив о предстоящей сделке. Если найдутся желающие приобрести недвижимость, то они имеют первостепенное право на покупку доли.

Если невозможно согласовать вопрос с остальными собственниками, то необходимо решать вопрос в судебном порядке. Например, неизвестно место жительства собственников, происходит необоснованный отказ подписать уведомление и другие провокационные действия граждан.

Как грамотно оформить договор?

Как грамотно оформить договор?

Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

Договор о мене или продаже может быть подписан между сторонами самостоятельно или заверен нотариально. Последний вариант позволит специалисту проверить документ, дать рекомендации и отказать в заверении, если в нем присутствуют сомнительные моменты.

Услуга платная, но значительно снижает риски последующей отмены договора. Обратиться к нотариусу рекомендовано, если сделка имеет отличные от стандартной ситуации моменты, например, участие нескольких объектов недвижимости. Сам договор потребуется зарегистрировать в государственном реестре, только после внесенных изменений операция считается завершенной.

Требуемые документы

Для обмена долей квартиры между родственниками потребуется необходимый пакет документов. В каждом конкретном случае пакет может иметь свои особенности, но базовый комплект состоит из следующих сведений:

  • документ на право владения объектом;
  • выписка технического паспорта БТИ;
  • уведомление с отказом остальных собственников в квартире;
  • выписка ЕГРН с подтверждением права собственности;
  • справка о составе семьи;
  • квитанции о государственных сборах.

Следует учесть, что при сделке дарения доли имущества не требуется получать разрешение остальных владельцев. Дарственная является наиболее демократичным способом передать свою долю родственнику, к тому же не требует уплаты налога.

При нотариальном составлении договора, специалист проверит необходимый пакет сопроводительных документов и даст заключение о правомочности операции. После обращения в Росреестр документы и договор идут на проверку, максимум через 14 дней участники могут получить документы о завершении сделки.

В последствии придется уплатить налог на прибыль в 13% для посторонних граждан, 30% для нерезидентов. Родственные сделки по мене и дарению не облагаются налогом, потребуется приложить справку о близком родстве из органа ЗАГС.

Отказ в оформлении

Отказ в оформлении

Сотрудники Росреестра или МФЦ проверяют поданные документы и устанавливают правомочность владельца. Возникающие вопросы решаются в рабочем порядке: участник оповещается, и пакет возвращается на доработку или требуется дополнить его недостающими справками. В ситуации с долями, обязательно потребуется предоставить подписанное соседями уведомление.

Могут быть просрочены паспорта участников, их потребуется возобновлять. Технический паспорт может не соответствовать данным, указанным в тексте договора. Если, по мнению заявителя, отказ государственной структуры необоснован, то потребуется подать исковое заявление в суд.

Особенности и нюансы

Когда встает вопрос об обмене части в нескольких квартирах, то придется согласовывать вопрос со всеми существующими владельцами по двум адресам. Важным аспектом является то, что доли должны быть соразмерными предложениями. Условие проверяется при сделке мены, во избежание мошеннических схем. При обнаружении подобных нарушений сделка признается недействительной и отменяется в судебном порядке.

Часто встречаются сделки по обмену доли на полноценную квартиру. Необходимо включать в текст договора пункт о доплате за разницу метров. Тогда процедура станет законной и не может быть оспорена. Собственник квартиры самостоятельно принимает решение о размере доплаты. Имеет значение фактическое состояние объекта, размер предлагаемой доли, место расположения обеих площадей.

Сделки по недвижимости, владельцами которой являются несовершеннолетние и недееспособные граждане, можно осуществлять исключительно с разрешения органов опеки и попечительства. Обмен долей квартиры между такими родственниками всегда имеет сложности. Потребуется предоставить доказательства, что сделка принесет пользу и не ущемит права граждан. Надзорные органы всегда строго проверяют предстоящую операцию, поскольку отвечают по закону за грамотное сопровождение.

Долевые сделки всегда проводятся сложнее, чем при единственном собственнике. Порой предстоит предварительно выделить долю, если документы составлены на совместную собственность или свидетельство на право собственности выписано на одного члена семьи. Эта процедура требует времени, в конфликтной ситуации без судебного процесса невозможно обойтись.

В случае собственности, приобретенной в браке, нотариально заверенное разрешение второго супруга также обязательно для совершения сделок с недвижимостью. При разводе может возникнуть вопрос о разделе доли недвижимости, появляются два новых собственника. Вопрос решается в суде и постановление об условиях является основным документом для Росреестра.

Чтобы не беспокоиться о грамотности совершаемых действий, рекомендуется обратиться к посредникам, имеющим практический опыт в данной сфере мены и продажи долевой собственности. Такой шаг позволит намного быстрее совершить сделку и предусмотреть сложные моменты. Услуги риэлтера платные, но эффективность гораздо выше.

Несмотря на родственную сделку, необходимо грамотно составить договор и выполнить все процессуальные установки. Если возникают вопросы юридического порядка, то перед вступлением на правовое поле следует проконсультироваться с опытным юристом.

Доля собственности в квартире, что можно с ней сделать

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Консультация бесплатна!