Как составить договор и зарегистрировать куплю-продажу?

Сделки по недвижимости представляют собой важный момент в жизни каждого гражданина. Речь идет о значительных суммах, поэтому крайне важно провести процедуру аккуратно и без сомнительных моментов. Являясь собственником, владелец может продать, завещать, дарить или сдавать имущество в аренду.

Наиболее часто участники юридического действия совершают процедуру купли-продажи недвижимости. Операция проводится по определенным правилам, которыми не рекомендуется пренебрегать.

Регистрация подписанного договора

Регистрация подписанного договора

Составить документ, согласовать и подписать его можно без участия нотариуса. При этом купчая является основанием для регистрации в Росреестре перехода права собственности от одного владельца к другому. Без внесения новых сведений о владельце и технических данных объекта в ЕГРН, человек не будет считаться собственником никогда. Поэтому участники сделки самостоятельно решают, стоит ли оплачивать услуги нотариата или сразу прийти в Росреестр для внесения корректировок.

Имея на руках договор купли-продажи, но не свидетельства о праве собственности, нельзя совершать никаких операций с объектом недвижимости. В случае конфликта или иного судебного спора права человека, купившего имущество, но не зарегистрировавшего объект на свое имя, считаются ничтожными.

Купчая на недвижимость различного вида

Купчая на недвижимость различного вида

Статус владения непременно указывается в купчей. В настоящий период сделки по нежилой недвижимости широко распространены, имеют свои отличительные правила. В договоре кроме назначения, должны быть указаны подробные технические характеристики. К ним относится план, площадь, почтовый адрес и иные имеющиеся регистрационные обозначения.

Жилые помещения должны быть предназначены для постоянного, всесезонного проживания. Ведение предпринимательской и промышленной деятельности в них запрещено. Нежилые помещения, даже оборудованные для нахождения людей, не могут признаваться пригодными для постоянной жизни.

Таким образом:

  • налогообложение на нежилые объекты гораздо выше и вычисляется по особой схеме;
  • коммерческие направления деятельности могут осуществляться только в недвижимости, имеющей ранг нежилой.

Приобретение дома и земельного участка

Приобретение дома и земельного участка

Договор купли-продажи квартиры и домовладения разнятся между собой. Дом располагается на земельном наделе, который в свою очередь также должен иметь документы на право собственности. Переход производится одновременно для участка, домовладения и надворных построек. Случаи, когда земля и строение имеют различных собственников, встречаются на практике редко. Чаще всего проблемные ситуации бывают, когда дом построен без получения разрешения на землю. Подобный вариант особенно тяжело бывает приватизировать и легализовать, если владелец умер и встает вопрос о наследовании.

Спорные вопросы, отсутствие устанавливающих документов на землю или наличие обременений усложняют оформление. Обращение в Росреестр будет иметь положительное решение, если наличествует полный пакет документов на объект недвижимости. В противном случае, только суд может принять решение о возможности получения свидетельства о праве собственности на землю и строение.

Приобретая или продавая надел, следует понимать, что постройки, привязанные к земле, отходят новому владельцу вместе с ней. Речь идет о подсобных, не пригодных для проживания объектах. Земля, находящаяся под домом, автоматически включается в собственность нового владельца.

Указание стоимости объекта сделки

Указание стоимости объекта сделки

Составляя купчую, участники сделки могут указать общую цену проекта или стоимость одного квадратного метра. В общую стоимость входит расчет земли под домом, которая является неотъемлемой частью домостроительства.

Довольно часто у объекта недвижимости есть другие собственники. Если продается выделенная доля одного из владельцев, то другие граждане остаются в своих правах. Им в первую очередь, еще до продажи, должно быть сделано официальное предложение о покупке выставляемой на торги доли. Получив официальный отказ от других долевых владельцев, продавец имеет право предлагать свое имущество третьим лицам.

К примеру:

  • если предприниматель или гражданин приобретает многоквартирный дом для коммерческой деятельности, то выселить проживающих в нем граждан он не имеет права. Должна быть задействована программа расселения, удовлетворяющая обе стороны;
  • при наличии собственников в продаваемом жилье должно быть получено согласие на проведение сделки. Например, если квартира приобретена в законном браке, то продать ее можно при наличии нотариально заверенного согласия второй половины на продажу недвижимости.

Поскольку речь идет о серьезной сделке по недвижимости, необходимо проверить жилплощадь по всем возможным каналам. Сейчас гражданам предоставляется возможность получить выписку из ЕГРН, обратившись в Росреестр. Потребуется предоставить паспорт и квитанцию об оплате услуги. В результате можно узнать важную информацию о квартире или доме: ФИО собственника, технические характеристики, почтовый адрес квартиры.

В настоящее время крайне важно знать наличие обременений, залога и прочих кредитных обязательств. Выписка является государственной гарантией чистоты квартиры, поэтому покупателю рекомендуется перед подписанием взять такой документ.

Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах, по одному выдается участникам, третий предоставляется в регистрирующий орган.

Процедура государственной регистрации

Процедура государственной регистрации

Необходимость государственной регистрации и учета объектов недвижимости устанавливается ст.551 ГК РФ. Согласно ФЗ-№122 о правилах проведения сделок и регистрации права собственности, участники имеют право воспользоваться стандартным бланком договора купли-продажи или составить свой вариант, удовлетворяющий обе стороны. Документ можно узаконить у нотариуса или не делать этого, подписать купчую и передать деньги также можно при свидетелях. Вариант выбирают сами граждане, чтобы предотвратить возможные недоразумения, рекомендуется зафиксировать купчую в нотариате.

Посетить Росреестр должны обе стороны и предоставить:

  • заявление о согласии передачи права собственности. Заявление может быть подписано доверенным лицом при наличии подтверждающего права документа;
  • если участником процедуры является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то от его имени выступают опекуны и попечители. Этим гражданам доверенность не нужна, потребуется разрешение органов опеки и попечительства;
  • необходимость уплаты государственного сбора обязательна, но отлична для разных категорий граждан. Физические лица оплачивают 2 тыс. рублей, юридическим придется погасить госпошлину в размере 22 тыс. рублей;
  • продавец предоставляет свидетельство о праве на собственность или иной устанавливающий его полномочия документ;
  • техническая документация на недвижимость, бывает разной в зависимости от объекта;
  • справка о составе семьи, указывающая о всех зарегистрированных лицах.

Проверка пакета документов и выдача свидетельства о праве собственности нового владельца осуществляется в срок 30 дней.

Образцы договоров купли-продажи (формы, бланки)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры
Скачать образец передаточного акта к договору купли-продажи квартиры

Скачать образец договора купли-продажи жилого дома
Скачать образец передаточного акта к договору купли-продажи жилого дома

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка
Скачать образец передаточного акта к договору купли-продажи земельного участка

Скачать образец договора купли-продажи нежилого здания
Скачать образец передаточного акта к договору купли-продажи нежилого здания

Скачать образец договора о задатке между физическими лицами

Скачать образец соглашения о задатке

Скачать образец расписки в получении денежных средств

Скачать образец предварительного договора купли-продажи

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположен(ы) объект(ы) недвижимого имущества

Договор купли продажи недвижимости — на что обратить внимание?