Как происходит раздел ипотечной квартиры?

Как происходит раздел ипотечной квартиры?Приобретение недвижимости по кредитным обязательствам на 10-15 лет сопряжено со многими рисками. Трудно учесть все возможные сложности, тем более никто при заключении ипотеки не думает о предстоящем разводе. Тем не менее, это частая практика в жизни, поэтому перед супругами в первую очередь встает вопрос о разделе ипотечной квартиры. Процедура развода регламентирована законом, но в данном случае затронуты интересы не только граждан, но и юридического лица в виде банковской организации. Этот факт затрудняет процедуру и довольно часто приходится обращаться к правосудию.

Раздел ипотечной квартиры при разводе по закону

Согласно ст.33 СК РФ, приобретаемое в браке имущество безусловно считается совместным и при расторжении брака делится в равных пропорциях. Таким же образом поступают с обязательствами, кредитные отношения касаются обоих граждан и они в одинаковой мере несут ответственность за регулярное погашение долга. Следует отметить, что для равной ответственности при разделе квартиры в ипотеке должно быть в наличии официальное согласие второго супруга. В противном случае вопрос о солидарной ответственности придется рассматривать в суде.

Довольно часто в договоре с банком есть пункт, регламентирующий взаимоотношения кредитора с заемщиком в случае изменения его семейного положения. Подписывая документ, заемщик тем самым соглашается с предложенными условиями, оспорить их в случае форс-мажорных обстоятельств будет практически невозможно.

Ст.39 СК РФ прямо указывает, что при разводе поровну делится имущество и кредитные обязательства. При этом не имеет принципиального значения, на кого оформлен кредит, выплачивать придется обоим

Поскольку имущество находится под обременением, в деле участвует третье заинтересованное лицо. Кредитная организация может иметь собственное мнение по поводу дальнейших отношений с заемщиком и защищать свои интересы в досудебном и судебном рассмотрении. Именно из-за несовершенства правовых нормативов в отношениях кредитора и заемщика, раздел квартиры, купленной в ипотеку, становится сложным и противоречивым процессом.

Судебная практика показывает, что в каждом конкретном случае дело решается на основании индивидуальных аргументов. Рассматривает договор, если указан пункт о солидарной ответственности, то долги делятся поровну. Но кредитор может прописать условие, что заемщик единолично отвечает, если супруг отказывается платить после расторжения отношений. Таким образом, лицо, подписавшее договор, является поручителем за второго супруга.

Как разделить ипотечную квартиру при разводеВсе это не имеет решающего значения, когда люди живут в браке и ведут совместное хозяйство, но при расставании такой пункт может сыграть решающую роль в дальнейших отношениях с банком. Причина чаще всего кроется в разнице заработной платы, одной из сторон крайне невыгодно делить обязательства поровну. Это понимает банк и соответственно защищает свои интересы, прописывая пункт о невозможности последующего изменения текста соглашения.

Права банка заключаются в наложенном запрете на распоряжение имуществом. Без санкции кредитора нельзя не только продать имущество, но определить самостоятельно размер регулярных платежей или перевести остаток долга на одного из супругов даже при его согласии. Разрешение на сделку с квартирой, например, продажу или обмен, банк дает крайне редко. Для этого потребуется закрыть кредит досрочно и выкупить свои обязательства. При этом ссылаются на ст.391 ГК РФ, которая устанавливает право кредитора разрешать перевод остатка долга на одного из заемщиков.

Существует нюанс, который делает раздел квартиры, находящейся в ипотеке, невозможным. Если речь идет об однокомнатной квартире, то ее физически нельзя разделить на два независимых помещения. Двух и более комнатные объекты можно поделить в натуре и выделить каждому заинтересованному лицу свою площадь, определив тем самым выплату обязательств.

Банку легче работать по одному договору и двум должникам одновременно, чем переоформлять соглашение, устанавливать два новых договора и работать с каждым заемщиком по отдельности. Тем более, что закон об ипотеке позволяет запретить на законодательном уровне разделение одного договора на несколько. Для кредитора наиболее весом риск не возврата, получить платежи легче в первом случае, поэтому банк всегда выступает противником изменения в договоре. Задолженности по ежемесячным перечислениям накладываются на обоих заемщиков, даже если один из них исправно погашает долг.

Пути решения проблемы

Раздел квартиры возможен, ипотека при разводе не служит приговором и на практике есть варианты решения конфликтной ситуации. Супруги перед заключением банковского договора должны составить нотариально заверенное соглашение о владении имуществом. Соглашение предусматривает отступление от равных прав и обязанностей при владении и разделе собственности. Согласно ст.40 СК РФ, суд обязан рассматривать материальные отношения супругов согласно заключенного ими добровольного соглашения.

Порядок раздела ипотечной квартирыЕсли в соглашении зафиксировано, что возникающие кредитные обязательства при возможной покупке недвижимости ляжет на одного из них, суд не сможет отступить от данного факта. Сложность подобного законного метода состоит в том, что супруги обязаны уведомить банк об имеющихся договоренностях до подписания кредитного договора. В противном случае, у кредитора появится веский аргумент в суде для защиты своих интересов и признании недобросовестности заемщика.

Вторым вариантом является предоставление кредитору нотариально заверенного отказа второго супруга от претензий на жилье и выплату своей части обременения.

В таком случае супруг, принявший на себя все обязательства полностью, после расчета становится единственным владельцем жилплощади. Если основной заемщик не в состоянии оплачивать кредит, то квартира продается через банк, средства делятся поровну между бывшими владельцами.