Договор аренды недвижимого имущества

Собственник объекта недвижимости имеет право на совершение со своим имуществом юридических сделок. Одной из довольно распространенных операций является аренда недвижимости. Участники арендных взаимоотношений заключают договор аренды, который должен включать в себя все необходимые сведения и условия соглашения.

От грамотно составленного документа может зависеть разрешение конфликтных и спорных ситуаций в последствии. Именно поэтому необходимо взвешенно и внимательно составить договор аренды недвижимости.

Основные положения по аренде недвижимости

Основные положения по аренде недвижимости

Скачать образец договора аренды недвижимого имущества

Договор между арендатором и арендодателем представляет собой юридический документ. Содержащиеся в документе сведения должны отвечать следующим требованиям:

  • соглашение порождает гражданские права и обязательства с момента подписания. Срок фактического исполнения имеет вторичное значение, отношения устанавливаются после согласования и утверждения всех необходимых моментов;
  • возмездный вид сделки обусловлен предварительной оплатой использования;
  • между участниками возникают обоюдные обязательства, которые должны исполняться одновременно.

Субъектами сделки являются две стороны. Арендодатель предоставляет свою недвижимость для проживания или осуществления коммерческой деятельности. Арендатором является дееспособный гражданин или юридическое лицо.

Содержание договора аренды составляют:

  • предмет договора, то есть передаваемое в пользование имущество;
  • срок взаимоотношений арендатора и арендодателя;
  • арендная плата, ее размер и сроки платежей;
  • особые условия.

Документ должен содержать согласованное сторонами направление использования, правила содержания объекта недвижимости, регламента возврата при окончании аренды. Если существует возможность пролонгации арендного соглашения, то необходимо прописывать подобные особые условия.

Если арендуется отдельно стоящее здание и сооружение, то в договоре не обязательно прописывать подробные условия, поскольку существуют правила использования подобных объектов. Подчиняться этим установкам должен собственник и арендатор, независимо от наличия записи в договоре аренды.

Срок аренды недвижимости

Срок аренды недвижимости

ГК РФ рассматривает и принимает законными различные формы определения действия арендного договора. В документе может быть прописан конкретный срок, а также не указана дата окончания действия. В последнем случае аренда считается бессрочной, что имеет одинаковую юридическую значимость. Если после окончания первоначально установленного срока, аренда продолжается на прежних условиях, то договор считается продленным на неопределенный срок.

Если срок действия не прописан, то участники могут в одностороннем порядке расторгнуть договоренность без штрафных санкций. Согласно ст. 610 ГК РФ, следует письменно предупредить вторую сторону за три месяца в случае аренды объекта недвижимости, во всех остальных случаях предупреждение делается за месяц.

Арендная плата

Арендная плата

Договор об аренде зданий или сооружений обязательно должен содержать стоимость арендной платы и условия ее отчисления. Если такого пункта в документе нет, то договор аренды не имеет юридической значимости. Положения об аренде, включенные в ст.614 ГК РФ, не устанавливают строгого регламента по платежам. Тем не менее, участники обязаны прописать сроки внесения платежей, размер отчислений и условия изменения аренды. Поскольку суммы чаще всего бывают значительными, следует исключить спорные моменты по исполнению финансовой стороны договора.

Арендная плата не обязательно начисляется на определенную ежемесячную дату и имеет конкретную цифру. Стороны порой договариваются об иных, более привлекательных для них платежах. Например, доля доходов арендатора, выполнение ремонтных работ или оказания услуг могут быть предпочтительней для сторон, чем фиксированный денежный платеж. Основным требованием является, чтобы в документе был отражен ценовой эквивалент натуральному расчету.

Государственная регистрация

Государственная регистрация

Арендный договор считается действующим после государственной регистрации. Документ составляется и подписывается сторонами с учетом стандартных требований. Нотариального заверения не требуется, такое действие является собственным желанием сторон. При обращении в Росреестр, стороны предоставляют один экземпляр на регистрацию, оставляя себе также по подписанному экземпляру. Собственнику, то есть арендодателю, потребуется предоставить документ, подтверждающий право владения.

Единый договор, подписанный сторонами, должен быть представлен на регистрацию вместе с квитанцией об уплате государственной пошлины. После тщательной проверки стороны получают заверенный регистратором договор аренды.

Земельный надел, находящийся под зданием, автоматически переходит в пользование арендатора на срок договора. Такое положение может быть прописано, если арендодатель является владельцем земли и здания одновременно. При отсутствии у арендодателя права собственности на землю, арендатор одновременно арендует землю, стоимость аренды распространяется на земельную и капитальную недвижимость одновременно.

При обращении в регистрирующий орган сторонам требуется проверить внесенные в договор аренды реквизиты. Наименование организаций пишется без сокращений, указывается действующий юридический адрес.

Если арендодателем является государственная структура, например, муниципалитет, то потребуется приложить к заявлению не только договор аренды, но постановление соответствующего подразделения о разрешении аренды жилого, нежилого помещения или земельного участка.

Государственная регистрация

Если одной или обеими сторонами являются юридические лица, то потребуется заверение полномочий лица, участвовавшего в подписании арендного договора. Кроме подписи должностного лица, указания его полномочий, ставится печать организации.

Государственная регистрация является обязательной, если отношения между арендодателем или арендатором длятся год и более того. Если меньше, то договор следует подписать, но можно не регистрировать. Административное наказание представлено штрафными санкциями, размер которых зависит от ущерба, нанесенного бюджету. Отсутствие налоговых платежей и государственной пошлины при регистрации будет возвращено в казну с помощью наложения административного наказания.

Обращение производится в регистрирующий орган по месту расположения объекта недвижимости. Грамотно составить договор аренды может только профильный юрист, поскольку следует учесть многие нюансы. Проект договора можно скачать в интернете, но важно прописать и упомянуть нюансы конкретного соглашения. Если речь идет о значительных материальных платежах, то рекомендуется воспользоваться услугами юристов, имеющих практический опыт составления арендных договоров и их регистрации.

Спорные вопросы, например, об изменении арендной платы, одностороннего расторжения или изменения сроков порой приходится решать в судебном порядке. Поэтому от грамотности договора аренды зависит полноценная защита интересов участников аренды.

Договор аренды квартиры