Договор безвозмездного найма жилого помещения

Правовое понятие «безвозмездная аренда» определено законом для определенных случаев. Распространенным вариантом подобного найма является ситуация, когда жилплощадь передается во временное пользование родственникам или знакомым без оплаты данной услуги. Например, родители предоставляют свою собственность взрослому ребенку под его ответственность, но без арендной платы. Такие правовые отношения имеют свои особенности и правила документального оформления.

Юридическое понятие

Юридическое понятие

Само выражение «аренда» подразумевает платные, то есть возмездные услуги по временному проживанию. Если между участниками сделки нет финансовых расчетов, то это особый вид юридических отношений, другими словами, это договор безвозмездного пользования. Собственник объекта недвижимости предоставляет квартиру в бесплатное пользование, то есть не получает прибыли в чистом виде или услугами.

При этом коммунальные платежи и содержание объекта остаются на квартиранте, который обязан погашать платежи регулярно и в полном размере. Закон регламентирует отношения между участниками сделки, указывает, на каких основаниях происходит проживание в квартире владельца. Основным правовым актом является ст.689 ГК РФ, касающаяся непосредственно договора безвозмездного пользования.

Стороны сделки, а именно ссудодатель и ссудополучатель, договариваются о бесплатной передаче имущества на определенный срок. В том числе, речь касается недвижимости, которую ссудополучатель обязан возвратить в прежнем состоянии, без нанесения ущерба, или с учетом естественного износа. К юридическим отношениям данного вида относятся все существующие положения по составлению и подписанию договоров по недвижимости.

Довольно часто подобные договора оформляются между государственными органами и юридическими лицами, когда речь идет о культурном наследии и особых архитектурных объектах. Например, передача по договору бесплатного пользования зданий и сооружений на определенное количество лет под общественные нужды, культурные и социальные учреждения.

Участниками сделки могут становиться дееспособные граждане, совершеннолетние к моменту подписания соглашения. Если речь идет об юридическом лице, то полномочия представителя должны иметь официальное подтверждение, например, нотариальную доверенность. Согласно ст.690 ГК РФ, если объект принадлежит на праве собственности коммерческой структуре, то запрещено безвозмездно передавать его в пользование учредителям или сотрудникам контролирующих, исполнительных органов.

Участвовать в передаче имущества может исключительно собственник или его официальный представитель. На нашем сайте представлен актуальный образец договора безвозмездной передачи, которым можно воспользоваться и в случае оформления подобных арендных отношений.

Определение возможных рисков

Определение возможных рисков

Главными рисками при заключении подобных соглашений является интерес со стороны налоговой инспекции. Проверка может коснуться граждан и юридических лиц, которые не платят налог с прибыли, передавая жилплощадь по безвозмездному договору. Если будет доказан подлог, то недобросовестный собственник понесет суровое наказание в виде значительных штрафных санкций.

Претензии к собственнику помещения и арендатору могут быть обозначены по следующим основаниям:

  • взыскание налога на внереализационную прибыль арендатора, ст.250 НК РФ;
  • неполное начисление НДС владельцем помещения;
  • заявляемая в договоре цель передачи является безосновательной и фактически производится регулярная оплата.

Если присутствуют признаки коммерческого найма, то должен быть оформлен совсем другой договор с указанием стоимости аренды. При отсутствии финансовых отчислений, отображенных в документе, требовать и получать средства запрещено законом. В любой момент участники могут переоформить свои отношения, подписать платный договор и с данных средств отчислять налоги государству.

Согласно ст.250 НК РФ, ссудополучатель обязан предоставить оценку материальной выгоды, которая появляется у него в результате бесплатного пользования объектом, услугами или работами.

Поскольку пользование не требует фактических платежей собственнику, то это своего рода доход, получаемый арендатором, за который он обязан отчитываться перед налоговой инспекцией.

Налогообложение безвозмездных договоров

Налогообложение безвозмездных договоров

С точки зрения налогоплательщиков очевидной выгоды при регистрации подобных отношений не существует. Другими словами, подписывая договор безвозмездного пользования недвижимостью, следует понимать, что придется отчитываться перед налоговой инспекцией. Если необходимо заключить подобное соглашение, то остается единственный выход: самому владельцу доначислить налог на свою операцию.

Если подписать фиктивный документ, то возможность оповещения фискальных органов всегда присутствует. Невозможно скрыть от соседей, участкового уполномоченного факт проживания людей на территории собственника на бесплатной основе. При возникновении конфликта с квартирантами существует вероятность, что они заявят о существующих материальных расчетах с владельцем квартиры. Ведь у людей на руках есть договор о бесплатной аренде, что может подтолкнуть на конфликтную ситуацию в отношениях.

Существуют законные положения ст.146 и ст.154 НК РФ, по которым собственник жилплощади самостоятельно платит налоги. Ориентироваться при этом следует на среднюю оценку аналогичного имущества, сдаваемого в аренду. Арендная плата, взятая за основу, подлежит налогообложению, и тогда претензий к собственнику не может возникнуть.

Нельзя забывать, что на срок аренды амортизация на квартиру не рассчитывается и собственник может вернуться к стандартной схеме расчета после прекращения безвозмездных отношений. Важным моментом является тот факт, что при подаче декларации не допускается указать в графе расходов средства на содержание объекта недвижимости.

Арендатор также обязан отчитываться в своих затратах перед налоговой службой. Юридическое лицо обязано оплачивать налог на внереализационный доход, согласно ст.41 НК РФ. Если сделка носит безвозмездный характер, то налог платится как с аналогичного платного арендного договора. Невозможность подобрать и обосновать сумму платежа приводит к назначению независимой экспертной оценки, которая станет основанием для суммы налога.

Учет средних рыночных стоимостей бывает затруднен для участников сделки. Оптимальным выходом станет поручение расчетов опытному финансовому сотруднику. Выведенные и заявленные в НС суммы налогообложения не должны вызывать вопросов у проверяющих декларации сотрудников. По правилам, к доходам граждан или юридических лиц в данном случае относится приобретаемая выгода при заключении арендной сделки.

При этом существуют исключения, которые отражены в ст.41 НК, определяющие что не является выгодой и какая ситуация не подлежит налогообложению. Если рассматриваемый случай подпадает под перечень исключения, то потребуется подавать особую декларацию, форма которой определена кодексом.

Документальное оформление

Документальное оформление

Передача имущества осуществляется в данном случае согласно стандартных процессуальных правил, касающихся всех возможных арендных отношений. Участниками составляются, подписываются следующие обязательные документы:

  • договор аренды на бесплатной основе с включением всех обязательных сведений;
  • акт приема-передачи имущества;
  • опись содержащегося и включенного в перечень имущества;
  • при необходимости составляются и фиксируются особые условия, если договор отличается от стандартного вида.

Подойти к написанию документов следует тщательно и составить их нужно без ошибок, поправок и зачеркиваний. Всегда следует помнить, что это юридические акты, которые будут главными основаниями при возникновении спорной или конфликтной ситуации.

Основное содержание договора

Основное содержание договора

Скачать образец договора безвозмездного пользования жилым помещением

Соглашение составляется в двух экземплярах, если договор оформляется нотариально, то потребуется три дубликата, один из которых остается в конторе на хранение. Документ может быть написан от руки или напечатан, стандартная форма должна быть изменена в каждом конкретном случае. Если речь идет о длительном соглашении, имеющем некоторые индивидуальные особенности, то рекомендуется обратиться к нотариусу, хотя это не обязательно.

Нотариальное заверение происходит после того, как специалист объяснит участникам последствия их поступка, разъяснит правовые нормы, действующие в данном случае. Нотариус проверит текст и содержание документа, исправит огрехи и неточности. Договор, нотариально оформленный официально, имеет более высокую степень защиты от возможных рисков.

Договор должен в обязательном порядке содержать следующую информацию:

  • личные данные участников юридической сделки;
  • описание объекта недвижимости, указание его идентификационных данных;
  • срок действия соглашения;
  • условия досрочного или своевременного расторжения договоренности;
  • ответственность участников по перечисленным пунктам договора.

Наниматель помещения обязан использовать объект по назначению, указанному в соглашении. Неправомерное применение недвижимости приводит к досрочному расторжению договоренности и вынесению штрафных санкций, предусмотренных документом.

Законодательно пользование чужим имуществом по договору временного владения регламентируется ст.615 ГК РФ. Правовой норматив указывает, что пользоваться чужой собственностью следует исключительно по указанным в соглашении направлениям. Если назначение не отображено документально, то использование производится согласно общепринятому назначению.

Основное содержание договора

Арендатор, по согласованию с владельцем недвижимости, имеет право передавать объект в субаренду на тех же основаниях или иных, устраивающих собственника. Возможность передачи третьим лицам недвижимости отображается документально и подписывается участниками соглашения. Субаренда оформляется максимально на срок самой аренды, не больше, и по существующим правилам арендных договоров. Любые отклонения и нарушения законодательных установок позволяют владельцу досрочно прекратить действие соглашения.

Заключенный сторонами контракт должен содержать сведения о внесении квартирной платы, особенности коммунальных платежей и расходов на содержание имущества. Подобные сведения являются наиболее важными при дальнейшем проживании или использовании помещения в иных целях, поэтому данный пункт делает договор основательным.

На практике осуществляются два допустимых варианта: оплата производится нанимателем с предоставлением отчета и квитанций владельцу помещения или перечисляются средства и оплату производит сам собственник. Выбор зависит от удобства применения для обеих сторон и их договоренности.

При написании договора требуется обратить внимание на сроки соглашения. Если период пользования остался не отмеченным, то договор признается бессрочным, на неопределенный срок. Использование объекта недвижимости после указанного в документе срока означает, что он автоматически пролонгирован по договоренности сторон. Все особенности по срокам соглашения указаны в ст.610 ГК РФ, которыми следует руководствоваться при возникновении спорных ситуаций.

Закон описывает, что срок может быть отображен в документе или оставаться не учтенным, что делает его длительность определенной по необходимости и согласию участников. Если речь идет об аренде, то предупредить о прекращении договоренности следует за три месяца до прерывания юридических взаимоотношений. Участники могут отразить иной срок предупреждения о расторжении договора и внести данные указания в текст контракта.

Основное содержание договора

Для отдельных видов и форм арендных взаимоотношений законом установлены предельные сроки. Если данное соглашение подпадает под перечень с ограничениями сроков, то, независимо от указаний в документе, срок аренды не может превысить законно допустимые пределы. Если по ошибке срок аренды превышает предельно установленный размер, то договор считается заключенным на максимально возможный период.

Нередки ситуации, когда безвозмездное пользование квартирой сопровождается улучшением ее внутреннего содержания и косметическим или капитальным ремонтом недвижимости. По согласованию с владельцем такие действия допустимы и не требуют оплаты со стороны собственника произведенных нанимателем затрат. Согласно ст.623 ГК РФ, улучшение качества нанимаемой площади допускается со стороны нанимателя на следующих условиях:

  • если произведенные улучшения являются отдельным оборудованием или имуществом, то это собственность арендатора. Например, установка кондиционеров повышает статус жилья, но может быть демонтирована квартирантом;
  • при невозможности отделения произведенных улучшений, по согласованию с владельцем арендатор имеет право на компенсацию после окончания проживания;
  • возмещение средств не производится, если реконструкция произведена без ведома владельца и при отсутствии его согласия, зафиксированного договором;
  • преобразования, независимо от возможности отделения, являющиеся компенсацией за амортизацию имущества собственника, не подлежат возмещению с его стороны.

Порой возникают существенные конфликты между участниками, если реконструкция и возможные условия не отображены в основном договоре. Если после вселения возникает подобный вопрос, то его всегда можно отобразить в дополнительном соглашении или особых условиях. Поскольку ремонт и преобразование являются затратными процедурами и требуют немалых вложений, то рекомендуется документально отражать все соглашения сторон.

Если возникнет конфликт и будет возбужден судебный процесс, то подобная документация с приложением квитанций и чеков станет неоспоримым для суда доказательством добросовестности истца. Не стоит устно договариваться о последующих тратах, составить контракт не сложно, займет немного времени, но обе стороны будут уверены в своих дальнейших интересах.

Дополнительные документы по договору

Дополнительные документы по договору

Важными являются акт приема/передачи имущества и опись передаваемой собственности, а также особые условия. Акт подписывается сторонами при въезде жильцов, требует особого внимания и тщательной проверки помещения. Подписывая акт, квартирант соглашается с тем, что он получает в пользование и за что понесет ответственность в случае нанесения ущерба. Если существуют разногласия сторон при передаче ключей от квартиры, то выяснить их досконально следует именно на данном этапе.

Согласно ст.695 ГК РФ, арендатор обязан содержать вверенное имущество в исправном состоянии, своевременно осуществлять ремонт за счет своих средств, если иные положения не указаны в контракте. Договор безвозмездного пользования должен быть подкреплен подробной описью вручаемого имущества, бытовая техника и мебель перечислены с указанием своих характеристик. В настоящее время практикуется видео и фотосъемка передаваемого объекта, что сможет служить дополнением к подписанным бумагам.

Чтобы впоследствии не пришлось испортить отношения и судиться с лицом, которому вы просто передали ключи от квартиры, постарайтесь даже безвозмездную сделку осуществить по закону и соблюдая установленные правила. Юридически грамотное оформление процедуры всегда в интересах обеих сторон.

Аренда жилплощади, заключение договора безвозмездного пользования