Сдача в аренду земельного участка

Аренда земель представляет собой юридическую сделку с земельной недвижимостью. В процедуре задействованы арендатор и собственник надела, арендодатель. Временное использование угодий происходит после заключения договора между заинтересованными лицами. Поскольку соглашение предусматривает выполнение ряда условий и правил заключения сделки, сторонам необходимо предварительно ознакомиться с основными положениями, чтобы максимально защитить свои интересы.

Стороны арендного договора

Стороны арендного договора

Сдать участок в аренду имеет право собственник или его представитель, имеющий официальные полномочия. Если угодья находятся в совместной или долевой собственности, то арендодателю придется получить согласие всех остальных владельцев, заверенное нотариально. Договор аренды удостоверяется и регистрируется официально, потребуется обращение в Росреестр. Арендатором может сталь гражданин или юридическое лицо, ограничений по гражданству и месту регистрации не предусмотрено законом.

Правила оформления соглашения

Для подписания договора потребуется приложить к рассмотрению имеющиеся документы на объект недвижимости:

  • участок должен иметь кадастровый паспорт с уникальным номером, который присваивается при первичной постановке на учет. Кадастровый номер имеется у земель всех назначений, начиная от муниципальной до гражданской собственности. Это могут быть наделы с/х назначения, капитального строительства, дачных поселений;
  • закон позволяет сдать в аренду часть угодий, без официального разделения и занесения сведений в Росреестр. Для обозначения и привязки части земли проводятся топографические и землеустроительные работы;
  • обязательным пунктом соглашения между заинтересованными лицами является определение цены аренды и сроков регулярных платежей за пользование.

Объект договора пользования землей

Объект договора пользования землей

Скачать образец договора аренды земли

Объектом земельной недвижимости, сдаваемым в аренду, является выведенный из оборота надел, с установленной стоимостью аренды и указанным назначением использования. Взять участок в долговременное пользование можно посредством участия в аукционе.

Закон допускает два варианта наступления арендных отношений:

  • после проведения аукциона;
  • после оформления протокола, указывающего место расположения надела.

Договор аренды должен содержать исчерпывающие сведения об объекте недвижимости.

  • 1. Устанавливающая информация о наделе. Сюда входит кадастровый номер, назначение земли, площадь, статус землепользования.
  • 2. Длительность аренды, устанавливается срок, который в последствии может быть пролонгирован при согласии сторон.
  • 3. Размер и порядок передачи арендодателю регулярных платежей.
  • 4. Ограничения и условия, которые арендатор обязан исполнять в период действия отношений.

Требования к оформлению договора

Требования к оформлению договора

Чтобы осуществить аренду надела, гражданам потребуется предоставить следующие документы:

  • паспорт;
  • справка из ЕГРП стандартного образца;
  • постановление администрации поселения о выделении объекта;
  • кадастровые технические документы на объект землепользования;
  • иные согласования и разрешительные документы местной администрации.

Юридические лица должны предоставить другой пакет документов:

  • выписка ЕГРЮЛ и учредительные документы;
  • постановление администрации о выделении участка на землях поселения;
  • согласование с исполнительными и административными органами;
  • кадастровый паспорт на надел.

Зарегистрировать договор аренды необходимо, если речь идет о сроках более года. Начиная с этого периода Росреестр регистрирует аренду земли, после чего соглашение приобретают статус официального землепользования. Для того, чтобы обратиться в государственный регистрирующий орган, необходимо иметь на руках свидетельство на право собственности на землю, позволяющее совершать юридические сделки с недвижимостью.

Оплата за использование участка

Оплата за использование участка

Изменять арендную стоимость разрешается один раз в год, в одностороннем порядке. Если присутствует совместное соглашение на изменение арендной платы, то количество поправок цены договора неограниченно. Изменение цены аренды происходит при изменении статуса землепользования, внесения административных ограничений или послаблений для арендатора.

В случаях землепользования аренда может взиматься несколькими способами:

  • фиксированным платежом за указанный в договоре срок;
  • в процентах от результата коммерческой деятельности;
  • натуральным способом, при аренде с/х угодий;
  • в виде услуг арендодателю или передачей имущества арендатора.

Срок договора аренды земли

Соглашение сторон может быть срочным, с установленными конкретными датами начала и окончания договора. Бессрочный договор имеет дату заключения и не указывает конечного срока расторжения соглашения. Кроме желания участников сделки, учитываются законодательные нормы по срокам аренды:

  • земли с/х назначения сдаются в аренду не более, чем на 49 лет включительно;
  • расположение надела на границах зарезервированного муниципального владения позволяет сдать его в аренду до тех пор, пока резерв не будет отменен;
  • при аренде земель для муниципальных и административных нужд договор заключается на один год, не более.

Правила продления сроков аренды

Правила продления сроков аренды

Для продолжения соглашения, участники должны составить дополнительный протокол о намерениях или новый договор. Если существуют несколько желающих арендовать участок, то преимущество появляется у арендатора, договор с которым заканчивается. Если условия или цена не устраивают арендатора, то соглашение прекращает свое действие.

Если к моменту окончания действия стороны не выразили желания выйти из взаимоотношений, то договоренность считается продленной на аналогичный период, на тех же условиях как первоначальное соглашение. Участники сделки могут составить дополнения на момент окончания действия первичного документа, вносятся обязательные реквизиты:

  • характеристики земельных угодий;
  • срок продления основного договора и цена аренды;
  • ограничения и дополнительные условия, при наличии.

Причины расторжения договора

Основания для прекращения отношений могут быть различными, но наиболее часто встречаются следующие ситуации:

  • окончание срока взаимовыгодного сотрудничества;
  • ликвидация предприятия или смерть одной из сторон соглашения;
  • досрочное расторжение по взаимному согласию;
  • нарушение договора, которое рассматривается в судебном порядке.

Арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если собственник препятствует использованию угодий. При сокрытии характеристик участка, например, недостатков почвы и прочих изъянов объекта землепользования, не отраженных в документах, появляется право разорвать юридические отношения.

Переуступка права на аренду

Переуступка права на аренду

В случае, когда участник сделки в лице арендатора переуступает право пользования наделом третьему лицу, то факт должен иметь документальное подтверждение. Сделать это можно до момента оформления первичного соглашения. Передача права использования должна быть осуществлена в рамках основного договора. При этом запрещено уступать аренду муниципальных земель и угодий, арендованных государственными корпорациями.

Все остальные наделы могут быть использованы субарендаторами на общих основаниях, согласно основному соглашению. Арендованная земля может служить паевым взносом для вступления в сельскохозяйственные организации. При этом сроки участия не могут превышать период арендной договоренности.

Выкуп арендованного участка

Процедура смены собственника осуществляется в установленном порядке и состоит из следующих шагов:

  • проработка намерений и составление предварительного договора;
  • внесение предоплаты арендодателю, порой приобретается только часть надела, что требует особого согласования и выделения доли участка;
  • подписание договора купли-продажи заинтересованными сторонами;
  • регистрация нового собственника при представлении купчей через Росреестр.

Подготовка к смене собственника порой требует оформления новых документов на землю, если участок продается по частям. Оговоренная стоимость может быть внесена целиком или стороны принимают решение о рассрочке платежей. Если купчая содержит в себе сложную схему расчета за объект недвижимости, то рекомендуется заверить сделку нотариально. Нотариус проверит документ на соответствие правовым стандартам, выскажет замечания по тексту купчей.

Выкуп земли может быть проведен через аукцион, но преимущественным правом обладает арендатор, возведший на участке капитальные постройки. Кроме того, учитывается подведение коммуникаций и благоустройство территории.

Особенности земельных договоров

Особенности земельных договоров

Если речь идет о землях с/х назначения, то длительность аренды не может превышать 49 лет. Законом не устанавливается площадь земли, в течение эксплуатации угодий, размер использования может быть изменен по дополнительному соглашению сторон. Участниками соглашения могут быть граждане и юридические лица, при этом с/х земли разрешено выкупать, если подобная возможность предусмотрена в тексте основного арендного договора.

Если стороны приняли решение о переуступке прав собственника, то взимание арендной платы прекращается со дня завершения регистрации в государственном реестре. Получив свидетельство на право собственности, с этого момента арендатор становится владельцем.

Договор о передаче в собственность или аренду между муниципалитетом и заинтересованным лицом осуществляется следующим путем:

  • заинтересованное лицо обращается в администрацию поселения, написав соответствующее заявление;
  • комиссия рассматривает ходатайство и выносит положительное решение. В случае отказа лицу предоставляется письменное уведомление о причинах;
  • проводятся землеустроительные работы кадастровой организацией. Участок получает кадастровый паспорт с указанием границ и индивидуальным номером;
  • разрешение администрации и технические документы на объект недвижимости подаются в Росреестр, где выдается свидетельство на право собственности или аренды.

Муниципалитет обладает правом продать по аукционной цене участок или передать в безвозмездное пользование. После оценки надела независимой экспертной организацией, заключается договор купли-продажи, являющийся для оформления в государственном реестре.

Кроме аренды земель с/х назначения, граждане или организации обращаются за разрешением на аренду земель под капитальное строительство.

Оформление требует исполнения следующих пунктов:

  • выбор участка и проведение землеустроительных работ;
  • постановка участка на кадастровый учет;
  • получение разрешения на строительство;
  • подписание договора на аренду земли;
  • регистрация отношений при обращении в Росреестр.

Заинтересованному лицу потребуется отразить в заявлении на аренду в муниципалитет обоснованные аргументы. Проведение топографической съемки, установления на местности границ участка и аэрофотосъемка производится за счет заинтересованного лица. Если земля уже имеет кадастровый номер и границы участка отражены на карте землепользования, то стоимость проведенных работ может быть включена в оплату отдельным пунктом договора.

Нередки случаи, когда заявитель получает отказ или проигрывает на аукционе по независящим от него обстоятельством. В подобной ситуации защитить свои гражданские права можно через судебное рассмотрение. Иск к администрации может касаться многих сторон: неправомочных действий, неверно обоснованных отказов или стоимости аренды.

Исковое заявление подается в районный суд, текст должен быть обоснован законодательными нормами. У арендатора существует также возможность обжаловать действия администрации в надзорных органах, то есть прокуратуре. При несогласии с вынесенными постановлениями можно также обратиться в вышестоящие региональные органы.

Аренда земельного участка